目前日期文章:201107 (14)

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0718

    大台北地區的房市價位不斷攀升,在價位導向的市場架構下,大台北周遭的衛星城鎮有機會出線,林口在近兩年不斷的冒出頭,也就是在這種背景下產生的,而「林口A7站合宜住宅」競標,吸引了眾多建商參與,也可看得出來林口的房市地位,一如房市專家所言,已晉升到A咖的地位。

 

■ 劃為合宜住宅 林口房市可期

 

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0718

目前全台有40個豪宅建案正在銷售,台北市士林區「天母御莊」每坪開價喊200萬元;台北市北投區「鄉林大境」、新北市林口區「世界首席」、台中市「鄉林皇居」、高雄市「國王城堡」已成交3~5成。業者認為在陸資登台、陸客自由行等利多下,房價上漲可期,但民眾憂心,房價真的「回不去了」。

據《住展》雜誌統計,全台各行政區中,以台北市中山區正在銷售的豪宅建案最多,共有7個同時銷售,其次是北市內湖區的3個,新北市的新店、林口區也各有3個豪宅案。至於台中市、高雄市,也各有5個指標豪宅案。

《住展》雜誌研發長倪子仁認為,台北市透過都更取得土地的效果太慢,故好地段的住宅愈來愈稀有,加上開放陸客來台觀光、開放陸資來台投資的等利多,預計豪宅仍是未來房市最供不應求的產品之一。

「打不到有錢人」

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0718   

      奢侈稅上路後,買賣雙方拉鋸持續,根據房仲業者公布的第二季宅指數調查發現,第二季仍有54%民眾有購屋意願,購屋意願持續上升,購屋預算卻相對下調4%到總價688萬元,並認為議價空間可望擴大,預估下半年房市購買力關鍵,將在民眾議價期望值可否被滿足。

     今年第二季受奢侈稅影響,買賣雙方的價格認知差距過大,是造成價格與交易量背離的主因。

     中信房屋公布的第二季宅指數調查發現,消費者的經濟感受綜合指數為41.25,較第一季小升0.99;除了理財滿意度下滑外,景氣、物價、房價等各項指標皆傾向正面回升,出現買方購屋意願持續上升,購屋預算卻相對下調的現象。

     在購屋意願綜合指數表現上,中信房屋董事長鄭余正全表示,本季上升2.16,構成項目中各項指標全面上揚,若單就近期內有購屋意願民眾的比例來看,Q2為54.31%,較上一季增加1.31%,顯示買氣並未因為奢侈稅而減緩。

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0718

六月奢侈稅上路後,不少投資客選擇加價出售或是暫停銷售,也讓市況冷冷清清,房仲統計,奢侈稅前後台北市與新北市委售案量,總委售案量減少11.5%顯示買家寧可把物件留著套租,也不願被扣奢侈稅!

■ 整體委售量減 中正、北投賣方硬

  「儘管整體委售物件少了,還是有區域有增無減!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,就各區域狀況來看,仍有許多區域委售較政策前增加,委售量增一部分除顯示區域賣壓不輕,屋主急欲脫手外,另一層面也顯示賣方對區域前景保守,選擇且賣且走。

  整體委售量減少,其中以中正區、北投區與大安區的委售案量減幅最明顯,這些區域除北投區外,中正、大安區長期持有仍前景看好,同時又有學區、交通等強項,因此屋主相對惜售,而北投區可能是因為原本以自住賣方為多,物件釋出有限,加上屋主擔心價格不漂亮,索性惜售。

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0718

永慶豪宅事業部今(19)日表示,台北市第2季總價6000萬元以上的頂級豪宅Q2交易量,較第1季大幅成長54.6%,量體創下歷史新高,推估主因為5月底奢侈稅上路前,一波房市搶買潮,以及兩岸開放及陸客自由行所帶來的預期心理效益,多資產大戶依然紛紛進場卡位,在買盤湧入下,並帶動上半年台北市頂級豪宅市場整體交易價量向上衝高,統計6月頂級豪宅平均成交單價已突破每坪110萬元大關,來到112.5萬元的新高價位。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,陸客自由行帶動香港經濟起飛與房地產價格上揚的成功模式,使得市場對於兩岸開放後,台灣房地產前景有著很深的期待,市中心總價6000萬以上的頂級豪宅,因為稀有性高、釋出少,深受高資產客戶的喜愛,是目前市場最被看好的潛力標的。台北市總價6000萬以上的頂級豪宅第2季交易量,較第1季大幅成長54.6%,交易量體創下歷史新高,總計2011年上半年頂級豪宅交易量指數高達746,僅次於2010年上半年的750,也為歷史的次高量。

6月成交個案價位創新高比重回到4成以上

針對平均成交單價部分,永慶豪宅事業部表示,由於買盤湧入,激勵價格上揚,2011第2季北市頂級豪宅平均成交單價達108.8萬,刷新歷史新高紀錄,若以最新6月份頂級豪宅交易市況來看,受到市場對於價格認同度提升影響,頂級豪宅6月成交個案價位創新高比重,再度回到4成以上,平均成交單價突破 110萬大關,來到112.5萬的新高價位。

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0718

暑假期間是包租公、包租婆搶攻學生租屋市場的熱門時段,房仲業表示,今年雖有奢侈稅陰影,但七月以來,知名大學學生套房詢問度仍較之前增加3~5成。由於整體供給明顯放大,競爭激烈,業者建議今年投資學生套房應有不同思維。

永慶Housefun傳媒中心召集人李建興表示,今年想當學生包租公,首先應慎選大學學區,但就現況及未來前景來看,一般大學會比私立技術學院來得好,私立大學又會比公立大學更具投資獲利空間。

主要是目前國內大專學院供過於求,很多學校無法滿額招生,不少私立技術學院更面臨關校的危機。這些學校形同「地雷大學」,風險極高,一旦關校,不再有學生租屋需求,房子不只是租不出的問題,房價也可能會一落千丈。

許多包租公偏愛公立大學,但就實際調查顯示,私立大學有較明顯宿舍供給不足情況,而且學生外宿比例也較高。私立大學學生的付租能力也會比公立大學學生高一些,對租金報酬率的提升較有幫助。

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0718

奢侈稅施行1個月,民眾對於房價走勢發生變化。永慶房仲集團購屋趨勢大調查結果顯示,經歷過2-3個月的奢侈稅實施前醞釀,民眾從期待房價修正的落空,轉為支持持平或小漲,並有近6成民眾由看跌轉為看漲。

永慶建設暨代銷總經理葉凌棋分析,儘管奢侈稅已經正式實施月餘,從政策發佈到正式施行經過兩到三個的政策發酵,奢侈稅的效應逐漸轉淡,在第1季調查時,民眾原本對近期房價下跌有著高度期待,但經過這幾個月下來,房價尚未出現下滑鬆動的跡象。

他指出,由於房價看回不回,民眾對短期房價快速下跌的期待落空,轉為持平小漲看法居多;而對未來一年房價也同樣樂觀,近六成民眾看漲未來一年房價。而據奢侈稅施行後永慶購屋趨勢最新大調查結果顯示,全台民眾對房價看法,42%民眾對未來三個月房價看法呈持平,看漲比重高達39%,而對未來一年房價看法,全台高達58%民眾看漲未來一年房價,與上季調查結果相比,多數看跌民眾轉向支持看漲。

另外,從大台北地區上景氣動向訊號來觀察,自從2007Q1開始,一共經歷過7次景氣反轉,本季奢侈稅施行後調查為第8次景氣反轉,民眾現階段對未來一年房價看法主流為樂觀。葉凌棋分析,由於陸客自由行題材加持,加上外界預期台灣房市將遵循香港模式,以及明年此時,大選已經告一段落,歐美經濟也逐漸復甦好轉,因而對未來一年房價民眾抱持呈現樂觀預期。

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 0715
根據住展雜誌統計資料顯示,2月奢侈稅消息曝光時,與6月1日至15日上路後的雙北市房價表現,台北市預售和新成屋房價經過3個半月上漲4.7%,新北市漲2%。且依照最新統計數據,台北市今年 2月的平均房價為每坪新台幣74萬元;受奢侈稅衝擊後3個半月,台北市預售與新成屋的行情成交價77.5萬元,也就是房價較2月上揚4.7%。
 
換句話說,新北市今年2月平均房價為30.6萬元來看,6月中旬的平均房價來到31.2萬元,與台北市房價雙雙再創歷史高點。根據資料來看,北市預售屋與新成屋平均房價,97年為每坪59.9萬元,9 年小幅下修至57.6萬元,99年達70.5萬元;今年截止至6月中旬再升至77.5萬元的歷史新高,其中僅內湖區小跌,大安區則飆上每坪125.2萬元新高,北市信義區亦飆上11 .5萬元的高點。
 

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0712

台北捷運環狀線第一階段中和至板橋段昨(11)日宣布開工,全長15.4公里,是環狀線最菁華路段,預計民國104年底完工,將成為大台北西側運輸中心,預期帶動沿線房地產成長。

新北市長朱立倫、台北市副市長陳威仁及台北捷運局長陳椿亮等人,昨天共同主持中和到板橋段高架主體工程動土典禮。朱立倫表示,這是新北市重要里程碑,捷運可帶動都會區發展,「今天不做,明天就會後悔」,希望行政院能協助捷運三環三線的建設。

新北市政府表示,將會在環狀線站體興建聯合開發大樓,並引進大賣場、購物中心等業者進駐,捷運周邊也會提供建商容積獎勵,預期環狀線第一階段在104年底、105年初完工後,將帶動捷運沿線及其周邊地區房市。

昨天開工的環狀線第一階段工程(中和至板橋段)是朱立倫政見中「三環三線」承諾兌現的第一步,未來從新店到板橋不必再繞一大圈,可從原本轉乘捷運的四、五十分鐘縮短為20分鐘。

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汐止新台五路交流道改善工程BY聯合報  

國道3號高速公路新台五路交流道及南港交流道改善工程昨舉行動土典禮,國道高速公路局預定102年3月竣工,通車後可以有效紓解汐止塞車及增加橫科、南港地區的交通便利性,不過,行政院長吳敦義認為,以交通部長毛治國的個性和作風,「應可提前完工」。

國道高速公路局表示,新北巿汐止地區近年發展迅速,尖峰時間聯外交通量大,導致汐止主要聯外道路經常壅塞,南港橫科地區民眾開車要上下國道3號高速公路也常借由2公里外的新台五路交流道,不僅不方便,也衝擊地方交通的負載量

經地方各界及立委積極爭取,國道高速公路局決定調整新台五路交流道出口動線及寬度,並拓寬國道3號高速公路新台五路交流道到南港交流道之間的車道,增加儲車空間,另外,新增南港交流道上下匝道,使南港橫科地區車流能直接由南港交流道上高速公路,紓解壅塞壓力,今年3月發包,由高源營造工程公司以2億3260萬元得標。

國道高速公路局昨天下午2時舉行動土典禮,邀請行政院長吳敦義、交通部長毛治國、新北巿長朱立倫、立委李慶華、巿議員白珮茹等及地方人士到場參加,吳敦義在致詞時表示,中南部47座橋原定6年完工,馬總統要求縮短時間,結果毛部長不僅縮短到2年,還再提早2個月完成,他認為這項工程要600個日曆天「太久」,應可提早。

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0703

陸客自由行開放帶來商機,國內房仲、建商等皆使出全力,搶食來台自由行的陸客商機大餅,受惠人潮磁吸效應,全台商圈房價後市看漲。

根據HouseFun好房誌觀察台灣幾個陸客最常觀光的商圈發展,士林夜市商圈租金行情,一年來漲幅為63%,為全台最高;其次為101商圈與中山北路晶華商圈,租金漲幅都為57%;新北市淡水商圈、中部逢甲商圈以及南台灣六合商圈,買賣成交行情,漲幅皆達20%。顯示台灣房地產業者對陸客自由行產生的房市效應,抱持著樂觀正面的態度。

目前全台熱門夜市商圈租金報酬率,以士林夜市居冠,平均每坪租金5000至18000元,店面平均每坪售價220至500萬元,平均投報率約達2.5%至3.8%。

從成交行情來看,除了士林夜市外,台北市內的幾個商圈,房價漲幅都有10%以上;新北市淡水商圈、台中逢甲商圈、高雄六合商圈,成交行情漲幅更高達20%。全台主要商圈除中山北路晶華商圈空置率維持0%,其他商圈空置率也越來越低。

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0703

      號稱台北後花園的文山區生活機能佳,房價最落後,將鹹魚大翻生。戴德梁行台灣區總經理顏炳立表示,奢侈稅讓近來台北市房價呈現V型走勢,交易量則是 U型走勢,如今價、量都已過了最低點,開始反轉向上,房市恢復的比他預期還快,買方3月到5月的「黃金三月」已過去了,現在如果還想等房價跌,一定買不到,若還想進場,他認為「此時不買更待何時」。

     面對房價直直漲,每個建案都在比高價,價不驚人死不休的情況下,台北市目前還有哪區是可以購入自住?台北市代銷龍頭海悅廣告總經理曾俊盛首推「文山區」,本身就住在文山區的曾俊盛表示,自古中文人就喜住在依山傍水地區,而文山區不僅坐擁豐富的自然景觀;周邊還圍繞數個知名學區;且為捷運和快速道路行經之路,儘管有這些優勢,但文山區的房價漲幅仍相對落後,甚至已被新北市的新莊、林口等超越,非常不合理,正因如此,相對適合自住客進駐。

     另一頭,令不動產業者又愛又恨的房市空頭總司令張金鶚也曾分析:「文山區例如木柵一帶,以住宅區為主,發展成型,公教人員多,房價相對穩定,屬於北市房價泡沫較小的區域。」而張金鶚自己的買屋哲學又是如何?對此,他說,「買房子不是買價格,而是買品質。」 從美國回台教書後,張金鶚分別在1988年、1992年、1999年陸續在文山區買了三間房子,用行動力挺文山區的區段價值。

     文山區的房市以住宅產品居多,從首購為主的三房到透天別墅都有,但房價未被炒作,房價所得比較合理,房價泡沫化風險較小。即使在2000 年間房市低檔時期,文山區房價展現抗跌性,近3年來中古屋房價維持每年約8%~10%穩定成長,今年也絲毫不受奢侈稅因素影響。上半年文山區房價落後於台北市平均漲幅,目前大安區、信義區新屋開價動輒要每坪100萬元以上,鄰近的文山木柵房價相對平易,反而吸引不少大安、信義區的客戶轉而在此換屋。

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0703

中央銀行今(1)日起升息,預料房貸利率將同步走揚。銀行業者預期,未來房貸利率將全面突破2%以上,隨著利率趨勢看漲,業者建議房貸戶應採取一段式計息較划得來,即不宜採取分段式計息,免得未來房貸負擔加重。

央行一年來累計調升貼放利率0.625個百分點,房貸利率也由1.6%升至1.875%,以貸款500萬元來計算,每月房貸增加1443元,一年增加約1.73萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,一般來說,央行升息並不會完全反映在房貸利率上,以上次央行升息半碼(0.125個百分點)來說,銀行房貸僅升 0.09個百分點,對於購屋人還不至於形成壓力,房貸利率在4%以上才可能出現反轉,以目前狀況來說,短期內市場還不致因利率壓力出現拋售潮。

銀行業者表示,以過去經驗來看,房貸利率至少會升5個基本點(即0.05個百分點)以上,以房貸500萬元來看,一年將增加2,500元以上利息支出,平均下來一個月約增加200多元,這樣的利息負擔增加並不是很大,消費者普遍多能接受。

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0703

陸客自由行激勵下,房仲業發現,北市多處熱門商圈現正以「分割」、「向上」,「向內」三個方式同步擴展,商圈成長出現「乘法效應」,營業總面積和店面租金都以驚人速度快速成長。

這些商圈包括東區SOGO、統領百貨、西門町、站前商圈、士林夜市、晶華商圈等,其中又以統領、SOGO、西門町三區最為明顯。

永慶房屋近日公布今年第2季北市店面成交行情,第2季平均成交價達每坪137萬元,較上季再上漲3.8%,已連續7季創新高,最近一年漲幅更高達32%。

分析北市店面自金融海嘯後一路飆高,除了國內景氣回升,帶動零售消費成長外,近一年來,在陸客觀光題材激勵下,各熱門商圈以多種方式快速擴張,使得商圈店面數大增,更具吸客能力,進而推升租金,也是店面價格走升主因。

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