目前日期文章:201201 (16)

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     政府出手擊退房市投資客,兔年期間「投資型』房貸量明顯萎縮,銀行業者見風轉舵,龍年起積極鎖定自住客推出優惠房貸方案,符合特定條件的貸款戶,可享最低1.84%的利率;也有壽險業者為了吸引銀行轉貸戶,推出前半年房貸固定利率最低1.85%起的方案。


  去年政府祭出奢侈稅,逼退口袋淺的投資客。央行最新資料指出,2011年11月五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀) 新承作房貸金額為447億元,僅較10月微增了億元。行庫主管分析,主要是因為奢侈稅推出後,投資客陸續退場,自住客重回市場主力,2012年起,以首購、優質客戶推出優貸方案,將是大勢所趨。


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打算在金龍年換屋的民眾,房仲業者協助理出換屋前5W(Why、What、Where、How、When),供換屋族在長達9天的春節假期中,作一自我評估。

「Why」 為什麼要換屋太平洋房屋表示,換屋族首先要釐清的是,為什麼要換屋、換屋的「目的」為何。  是因為有了小朋友,需要大空間?考慮到父母親年事已高,能住在一起,比較方便照顧?還是為了小孩的就學,要搬到好的學區?亦或是孩子大了,在外成家立業,空巢期的父母,想換間小坪數適合夫妻倆居住的家?

了解「Why」為什麼要換屋,才能針對需求,找出適合的房子。

What」 換什麼屋認清了換屋的目的,接下來要問的是,換什麼屋。

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   總統大選期間,『居住正義』喊得響亮,加上日前有建商喊出下殺二成的行銷策略,令民眾以為建商將全面降價求售,甚至房價可以以開價的六折、七折成交。然真實的市況並非如此,上周降價的風潮不但沒有發生,也沒有所謂的議價空間明顯拉大的情事發生。

 根據住展雜誌最新發佈的「雙北市近10年預售屋房價變化」資料顯示,台北市2002年的房價為每坪36.7萬元,2011年為80.3萬元,也就是說10年來上漲了1.18倍,新北市2002年的房價為每坪16.8萬元,2011年為33.6萬元,也就是說新北市10年來也上漲了整整1倍。

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在居住成員較為簡單的一代住宅中,許多屋主多有未來換屋的打算,居家規劃也因此常偏向以「個人」為主,強調給予自己更大的使用空間,增添一間書房或更衣室,甚至將兩個房間打通納入主臥之中,都是常見的規劃設計方式。然而,就未來性空間預留的角度進行思考,一代住宅的規劃,所需思考的未來性其實才是最繁雜的。

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「公」VS「私」並存的格局動線

一代宅較其他類型的住宅空間,更為強調空間格局及動線的靈活性與變換性,期待在小坪數居家中,創造最多元的生活機能。

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臥室可是很重要的優!~臥室重要性僅次於選屋
「臥房」狹意是指主臥室,廣意則是指所有臥室房間。選擇好家中每個人房間的位置,其重要性僅次於「選屋」。「選房」正確(依個人的命卦,選擇適合的吉位)再加上放對了床位,又避掉了不好的煞氣,那就可斷言個人的健康、學業、事業、運勢、感情都會順利,相反就不妙了。

重點1*避免房門對到床
房門與窗戶是室內空氣對流的進出口,當我們在睡眠狀態時,神經、與毛細孔是處於放鬆與打開的狀態,這時房門對到床,風會直接吹到身體,對受到風寒的部位會造成病變 。(為了考慮室內空氣的對流,一般的房門下沿都會留有細縫,所以就算是緊關著門,只要打開空調或窗戶開一小縫,都能使室外空氣進出。)

房門對到頭,會產生偏頭痛;容易被寃枉、被告而打官司。房門對到腰,會產生胃寒、腰痛、心絞痛。房門對到腳,會容易扭傷,甚至產生意外而摔斷腳。

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興富發建設上周開出降價第一槍後,賣方心態加速鬆動,不少民眾也自本周起開始積極看屋。房仲業表示,比起去年,買方目前更具議價優勢,如果屋主價格能讓步到2010年中的行情,就可以考慮出手。

永慶房屋表示,奢侈稅上路後,房市雖出現投資客逃命波,但並沒有明顯降價;歐債風暴引發全球股災後,市場看空氛圍雖更濃烈,然而大台北房價仍然持續僵在高點。

以上月來說,根據永慶房價數據,台北市中古屋每坪成交均價50.5萬元,即又重返50萬元大關;新北市中古屋房價每坪成交均價30.9萬元,還回彈上漲了1萬元。

不過自興富發上周喊出大幅降價後,情況已有轉變,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,網路上有愈來愈多物件打出降價出售,近來經紀人說服屋主降低開價,愈來愈容易,許多屋主也不再堅持底價,願意給買方較大議價空間

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2012年伊始,國人仍浸淫在總統選後激情的氛圍裡,有人歡樂也有人失落,回歸到今年房市的購屋策略,要謹守兩大原則,店面等高投資報酬率的產品仍是房地產的東方不敗,籌碼稀少的產品則仍有機會。2012年房地產應是好地點回溫格局修正,並非長空的開始。

我從事房地產25年來,歷經多次起伏興衰,觀察這一次房市交易是乏人問津,冷得讓人直打哆嗦。今年可說是危機重重,歐債危機衍生全球景氣衰退,台灣也愈來愈多企業悄悄放起無薪假,當政府打著居住正義的旗幟,接二連三祭出奢侈稅、實價登錄、貸款緊縮、社會住宅等政策,全台將近有16萬房仲經紀人員遭受波及,堪稱仲介業史上最寒冷的冬天,有些品牌加盟業主長期沒業績,撐不住虧損,只好關店歇業,這些都是政策急就章下的犧牲者,因為健全的房市政策不致如此。

執政者在制定政策上,犯了「以偏概全」的錯誤。例如,全台房價偏高的地方,大台北最明顯,其他縣市房價在10萬元出頭或是以下的房子,比比皆是。然而,政府祭出的奢侈稅等打房政策及公告土地現值調漲逼近市價等措施,讓全台房子皆遭受無妄之災全被掃到,結果房市交易量直直落,甚至腰斬。

政府這次在打房的過程中,是不是錯估形勢、秀過了頭,低估了奢侈稅對台灣帶來的經濟衝擊,畢竟台灣自有住宅率已高達88.3%。

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有一個屬於自己的窩,是許多無殼蝸牛的奮鬥目標,但房產的種類繁多,除了中古屋、新成屋、預售屋之外,又有公寓、華廈、大廈、透天厝等諸多選項,究竟該如何挑選,才能讓首購族不會感到迷惘,且輕鬆買到好宅?

而換屋族雖然已有購屋經驗,但買房的金額龐大,需注意事項繁雜,難免有欠缺考量的地方,因此,太平洋房屋特地為正在煩惱購屋的您,提供購屋解析。

◎中古屋、新成屋、預售屋

 

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風水裝修的基本原則
家中安置神桌的住家,要特別注意神桌的擺放位置,以及神明、祖先的相互關係,否則將對家運影響甚遠,所以要特別注意。

神桌應安在最清淨、安靜的位置,不可設在動線上 ;兩邊最好不是平常走動的地方,右邊最好靠牆、設櫃,不可以是走道。神桌的背後隔牆不可以是浴廁、廚房、樓梯,要祖先或神明面對浴廁聞臭、看著廚房裡的魚肉、油煙,遭受樓梯沖煞,如此不敬!!遭受懲罰,理所當然。

神桌上面(天花板上)不可裝設抽風機。此種設計在重要祭日,全家上完香後,很容易發爐,甚至引起火災。也不可以用投射燈照射向神明、祖先。祂們絕對不是藝術品,不可以用光照射,產生光害、沖煞,必然會應到家人。

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2011年8月以來美國及希臘國債所引發的全球股災,導致各國對於全球經濟展望趨於悲觀,連帶國內股價亦呈現大幅震盪,尤其正當全球都同時籠罩在去槓桿化(deleveraging)陰影之際,政府為平息高房價所導致之民怨,除祭出奢侈稅之外,更將觸角延伸至預售屋買賣價差之「權利金」漏報綜合所得稅之查稽,並且還刻意降低房貸、土融與建融比例,尤其是在整體市場供過於求之情況下,行政院主計處於11月3日又公佈全國空屋高達156萬戶,空屋率再向上攀升至19.3%之利空訊息;另台北市8月份6,000萬元以上豪宅之成交量較7月縮水60%;台北市地政處於11月13日發佈10月買賣移轉棟數,僅 3,255棟,這是連續4個月買賣交易棟數低於4,000棟以下,至於何時才會到達U型谷底,則是2012年有意進場購屋大眾所必需注意的。

縱觀2012年台灣的經濟環境,會有如下的特性:
1. 利率走低、資金浮濫,這是美國大量印鈔票及台商資金回流以及全球不景氣的效益。
2. 企業經營辛苦,創業者多競爭激烈,如四大「慘」業(DRAM、面板、太陽能、LED),因台灣經濟是以出口為導向。

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時序跨入2012,展望今年房市,戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立信說,2012年房市雖然搭濃霧,但「日頭出更早」,台灣房產可望往上翻滾!

■ 北市外圍恐跌 房市將回歸合理價

顏炳立預估,2012年全台房市會降溫,以台北市房價為例,市中心地段好、交通方便,價格不會鬆動太多,但市中心外圍地段,如北投、內湖、士林價格會微降;新北市房價則受到台北市中古屋交易停滯,牽引新北市高級住宅房價下修,整體而言價格將下調,但捷運地段下跌幅度不大,至於台中、高雄房市也會降溫降價。

「台房市會降溫,但可回歸合理價格!」因此,顏炳立建議,豪宅、A級地段價格如有鬆動,可投資進場。值得注意的是ECFA開放後,兩岸互動增溫,加上大選後,執政者會提振經濟方案,北市商用大樓具有收益及補漲空間,豪宅也是開放後的投資主流,顏炳立指出,北市商、住、土地,依然可以考慮投入多餘資金。

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各銀行全面戒備 嚴防建商把餘屋丟給銀行
房屋鑑價更趨保守 房貸成數減到七成以下

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興富發建設開出第一槍,引爆房價降價風潮,銀行業也將跟進祭出因應房價降價對策。國內唯一不動產專業銀行、也是房貸龍頭土地銀行總經理蘇樂明昨天指出,將謹慎看待未來的房價變化,銀行將從嚴鑑定不動產抵押品的價格。

影響所及,未來房貸成數也將減少。銀行主管建議,今年有意購屋的民眾,最好多準備一成的自備款因應。

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「2012年全球景氣低迷,但台灣房產可往上翻滾吧!」熟悉房市的戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立信誓旦旦的說,2012年房市雖然搭濃霧,但「日頭出更早」。主要是ECFA後兩岸互動增溫,加上大選後執政者會提振經濟方案,民眾也有買屋換屋需求,他預估全台房市會降溫,但可回歸合理價格,因此,豪宅、A級地段價格如有鬆動,可投資進場。

針對近日媒體報導,房市低迷不振,興富發建設宣布,旗下今年新建案的開價將調降2成至2成5,如台北市士林「金雞廣場案」每坪開價從120萬元調降至90萬元,市場擔憂會引發房市下跌的骨牌效應?顏炳立指出,「金雞廣場」只是「個案」,主要是當初建商和房產業者哄抬房價,B極地段卻賣A咖的錢,「如花怎麼能變成志玲?」目前房價下修,只是回歸到「合理的報酬率」。

    顏炳立預估,2012年全台房市會降溫,以台北市房價為例,市中心地段好、交通方便,價格不會鬆動太多,但市中心外圍地段,如北投、內湖、士林價格會微降;新北市房價則受到台北市中古屋交易停滯,牽引新北市高級住宅房價下修,整體而言價格將下調,但捷運地段下跌幅度不大,至於台中、高雄房市也會降溫降價。

    但值得注意的是ECFA開放後,兩岸互動增溫,加上大選後,執政者會提振經濟方案。北市商用大樓具有收益及補漲空間,豪宅也是開放後的投資主流。顏炳立指出,北市商、住、土地依然是「寒冬中的一把火」。

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台灣的零售業相當發達,走在路上,一家家特色商店林立於道路兩旁,也因此使店面供需市場保持在一定的水準。因此,以中長期來說,投資優質店面不但可以得到較穩定的租金收益,若選對地點,對店面的租金價格及價值都會有一定的上漲潛力。

投資店面選擇要訣

交通便利性:

太平洋房屋表示,通常來說,縣市的主要幹道、高鐵站、火車站、捷運站等交通節點及繁榮商圈,就是人潮匯聚,帶來大量商機的地方。而其中又以捷運的重要性最高,因為捷運站往往都是設立在具發展潛力或是已成熟的商圈區域中的重要地段,所以能夠帶動更多更大的商機,使得商圈不停地繁榮擴大。因此,具有交通便利性,可帶來大量人潮的店面地點,應列為首要考量的目標。

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國內經濟成長趨緩,加上奢侈稅上路後投資客退出房市,促使下半年房市景氣急轉直下,雖然台北市中心成交量減少,但房價仍居高不下。布克文化總編輯賈俊國表示,想買房的民眾仍可持續去看屋,看到滿意的房子不妨就進場購屋,千萬別因房價太高,擔心買不起而錯過心愛的房子,只要把買房當儲蓄,自然就會懂得理財。

賈俊國是在2007年11月買下生平的第一間房子,當時經歷人生驟變的他,只想離開喧囂的都會生活,換個寧靜的居家環境重新開始,於是在朋友鼓勵推薦之下,他看了台北市文山區附近的幾個建案,其中位於政大一街的一間預售屋,符合他理想中的建物格局和風水,因而向朋友借了頭期款,並以每坪25萬元購入約 44餘坪不含車位的房屋。

賈俊國表示,以前都不相信沒有錢也可以買房,總認為應等存到一筆大錢時再去購屋,但後來發現只要下定決心要買房,自然而然就學會理財,他發現自己不但會去改變消費方式,同時也會強迫自己儲蓄,並且還會去兼差以增加收入。他回憶說,當時買屋連頭期款都必須向友人借款,但心想先買了再說,若房貸寬限期過後而付不出本金,大不了就賣掉。

賈俊國指出,買房的首年同時又買車,讓他的經濟負擔十分沈重,因而也撐得非常辛苦,原本擔心會撐不下去,卻萬萬沒想到遇上了金融海嘯,政府祭出了房貸利多,還款年限從20年延長至30年,加上他以每坪25萬元購入的房子,至今已飆漲到每坪近40萬元,讓他更相信買房是不錯的儲蓄方法。

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101年全國土地公告現值平均調幅達8.65%,售地者的土地增值稅負也會連帶加重。不過,跨年買賣土地者,還有省稅機會,只要把握黃金30天,儘速在1月30日前辦妥移轉申報,即可按較低現值課徵增值稅。

土地公告現值是政府課徵土地增值稅的重要稅基。內政部已經公告,101年全國土地公告現值調漲幅達平均達8.65%,其中漲幅最大的前三縣市分別是新竹市、台中市與新北市,其土地公告現值較去調漲幅度都超過10%。

依據土地稅法規定,土地所有權移轉,申報人在訂定契約之日起30日內申報,可以訂約日當期公告土地現值為申報移轉現值,課徵土地增值稅;逾訂定契約日起 30天申報者,則要改以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為課稅基準。所稱「訂定契約之日起30日」包括訂定契約之日。

財政部提醒納稅人,去年12月底訂約出售土地者,最遲至今年1月30日前向稅捐機關申報,即可按去年較低公告現值繳納售地的土增稅,對售地者較為有利;跨過1月30日以後申報者,因需改按今年較高的公告現值課稅,稅負也會上升。

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