汐止台灣房屋謝超人

    大台北地區的房市價位不斷攀升，在價位導向的市場架構下，大台北周遭的衛星城鎮有機會出線，林口在近兩年不斷的冒出頭，也就是在這種背景下產生的，而「林口A7站合宜住宅」競標，吸引了眾多建商參與，也可看得出來林口的房市地位，一如房市專家所言，已晉升到A咖的地位。

■　劃為合宜住宅 林口房市可期

暑假期間是包租公、包租婆搶攻學生租屋市場的熱門時段，房仲業表示，今年雖有奢侈稅陰影，但七月以來，知名大學學生套房詢問度仍較之前增加3~5成。由於整體供給明顯放大，競爭激烈，業者建議今年投資學生套房應有不同思維。

永慶Housefun傳媒中心召集人李建興表示，今年想當學生包租公，首先應慎選大學學區，但就現況及未來前景來看，一般大學會比私立技術學院來得好，私立大學又會比公立大學更具投資獲利空間。

主要是目前國內大專學院供過於求，很多學校無法滿額招生，不少私立技術學院更面臨關校的危機。這些學校形同「地雷大學」，風險極高，一旦關校，不再有學生租屋需求，房子不只是租不出的問題，房價也可能會一落千丈。

許多包租公偏愛公立大學，但就實際調查顯示，私立大學有較明顯宿舍供給不足情況，而且學生外宿比例也較高。私立大學學生的付租能力也會比公立大學學生高一些，對租金報酬率的提升較有幫助。

如果你是業務員，一定會對信義房屋的廣告「彈孔篇」感同身受。廣告上信義房屋的年輕業務員，西裝上布滿彈孔，代表不斷被客戶「打槍」，而一句「不會啊，很好的客戶」，顯示業務員「打死不退」的精神。

業務員向前衝！幽默行銷買屋的幸福

如果你是業務員，一定會對信義房屋的廣告「彈孔篇」感同身受。廣告上信義房屋的年輕業務員，西裝上布滿彈孔，代表不斷被客戶「打槍」，而一句「不會啊，很好的客戶」，顯示業務員「打死不退」的精神。這是信義房屋2010年度品牌行銷3支電視廣告的其中1支，呈現出房仲業務員的辛苦一面，並藉由業務員勇往直前的精神，營造品牌的信任感。

「信任」向來是信義房屋品牌行銷所要強調的核心精神，2010年以房仲業務員為主角，小夫妻之間的故事為主軸，發展出3支系列廣告。除了4月底到5月初推出「彈孔篇」之外，9月初到10月中推出「練習篇」，太太半夜醒來，看到先生偷偷地練習介紹房子；11月初到11月底再推出「夢遊篇」，太太半夜醒來，看到的是先生認真到連夢遊都在練習介紹房子，都是在傳達業務員認真積極的態度。而3月推出行動即時看屋的APP下載，創業界之先，隨即打出電視相聲廣告，創造近2萬人的下載量，擠進前10大下載量排名。

每個人都想要致富，除了創業成功的企業家外，一般人可以創造財富的方法，不外乎買股票、買房子。但是，細數過來人的經驗，買屋致富要比買股票致富容易的多。

一位以代工起家的台商王先生，在世界許多個城市都買屋置產，包括台北市中心和市郊、香港、上海、奧地利、紐約等地都有房子。即使在奢侈稅風聲剛起，市場許多雜音擔心房價會大幅修正時，他仍然以開價9成的價格買入中正國中學區的房子。這位60歲台商，經歷商場上的大風大浪，最終還是體會，只有房地產是最好的理財方式。

再看另一位公務員張先生的故事，年輕時跟太太省吃儉用、住公家宿舍，二十多年下來，共存了三棟房子，一棟自住，另外二棟出租，房貸都已經繳清。張先生說，靠房租，老年生活都不愁了。

買房子優於買股票的5個理由

在政府推出青年貸款額度加碼到700萬元優惠房貸計畫後，對首購族絕對是最大福音，因為貸款的問題解決了，就是成功購屋的一大步。除此之外，目前銀行也針對首購族推出房貸優惠，透過房仲業者協助爭取，還可以提高貸款額度、降低房貸利率，首購族更可以善加利用。

讓房仲幫你爭取房貸額度

房屋市場回歸基本面，正是適合首購族進場完成成家夢想的最好時機。各家銀行針對首購族、自用族群，提出多項優惠方案，讓想買屋的人更可以輕鬆上手。

根據永慶房仲集團統計顯示，受到奢侈稅影響，不少屋主已經開始降價求售，市場議價空間明顯變大，對自住的客層而言，現在正是合適的購屋時機，尤其是擔心資金不足的首購族，透過房仲搭配爭取提高房貸比重，更可提早達到成家的夢想。

一位以代工起家的台商王先生，在世界許多個城市都買屋置產，包括台北市中心和市郊、香港、上海、奧地利、紐約等地都有房子。即使在奢侈稅風聲剛起，市場許多雜音擔心房價會大幅修正時，他仍然以開價9成的價格買入中正國中學區的房子。這位60歲台商，經歷商場上的大風大浪，最終還是體會，只有房地產是最好的理財方式。

再看另一位公務員張先生的故事，年輕時跟太太省吃儉用、住公家宿舍，二十多年下來，共存了三棟房子，一棟自住，另外二棟出租，房貸都已經繳清。張先生說，靠房租，老年生活都不愁了。

買房子優於買股票的5個理由

政府提出奢侈稅後，房市在投機客拋貨下陷入混亂期，市場成交量腰斬再下殺；但在奢侈稅倒數計時下，量能逐步回穩。如今新法確定6月1日上路，預期下半年市場將呈現「價平量縮」。

2月25日財政部提出「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅）後，房市買氣瞬間由天堂掉入地獄，奢侈稅猶如一顆炸彈投入不動產市場，首當其衝的就是口袋淺的短線投機客。在投機客鳥獸散、急欲脫手躲避奢侈稅之下，整整3個月的時間，房市陷入「混沌未明」的煙霧彈中，因為政策的不明朗加上買方想撿便宜的心態，形成濃厚的觀望氣息，全台房地產市場在恐慌氣氛之下「量縮」情形嚴重，房市拉起警報聲。

中古市場部分，從全台各主要都會區買賣移轉件數公告數字來看，4月在充分反映出3月市場受到奢侈稅衝擊下，各區成交量大幅減少，其中台北市買賣移轉棟數月減1580棟，降幅高達28.54％、逼近3成，減幅位居全台之冠，其次是高雄市場也大減27％，新北市也有超過20％的降幅，台中也出現衰退17％的情況，顯示奢侈稅對全台不動產交易市場帶來的龐大殺傷力。

賣家堅守區域行情價

近年來台灣部分地區的房地產持續異常飆漲，引起廣泛的民怨。房地產飆漲的原因很多，其中短期投資客，利用低利率的優勢，陸續購入大量房地產，略予整修後，於短期內就陸續加價售出，這種以少數資金結合低利率貸款的短線槓桿炒作手法，造成特定地區的房地產價格在短期內持續異常飆漲。而短期投資客短線炒作房地產的所得，常因投資時使用人頭名義買賣，而規避應繳納的各項稅捐，形成投機所得免繳或少繳稅捐的不公平現象。日前炒房投資客「三黃一劉」之一的黃勇義(綽號勇哥)，透過人頭戶買賣904筆房屋，連補帶罰要繳將近數十億元的稅，就是一個很好的例子！

為抑制房地產持續異常飆漲，立法院火速於2011年4月16日通過「特種貨物及勞務稅條例」，政府預定於2011年6月1日施行。所謂「特種貨物及勞務稅條例」，就是俗稱的「奢侈稅」，是政府特別針對短期投資客於買入房地產1年或2年內就售出的短線投機買賣金額所課徵一定比例的交易稅。因為是針對交易行為而非針對所得課稅，所以不論買入後短期內售出的價格是賺或賠，均按售出價格(指交易價格，非指公告地價)課徵一定比例的交易稅。依奢侈稅的規定，如果買入及登記取得房地產後1年內就簽約售出，將按售出價格課徵15%的交易稅，如果是買入及登記取得房地產後2年內簽約售出，則按售出價格課徵10%的交易稅。奢侈稅已於2011年5月4日公布，雖尚未施行，卻已對台灣房地產市場造成交易量急遽萎縮的影響，但截至目前為止，房地產價格尚無大幅降價的跡象。

由於奢侈稅第5條排除自用住宅短期買賣的適用，因此市場傳聞部分短期投資客擬使用人頭名義將短期投資的房地產登記為人頭的自用住宅，藉以規避奢侈稅的適用。但是以人頭名義投資房地產，藉以逃避納稅義務，是屬於逃漏稅捐的違法行為，如經稅捐機關查獲，仍將負擔逃漏稅捐的法律責任。

稅捐機關對於課徵租稅之構成要件事實的認定，是依照實質課稅原則，以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據(參照稅捐稽徵法第12條之1)。所以如果經稅捐機關依據資金流程關係、人頭的資力證明、多次異常的買賣行為等經濟事實關係，認定實際出資人利用人頭名義買賣房地產是屬於逃漏稅捐之違法行為時，除應就逃漏稅額予以補稅外，稅捐機關將另科處補漏稅額最高3倍的罰緩。

受奢侈稅議題影響，信義、住商、永慶房屋表示，買賣雙方對價格認知差距擴大，拉長物件銷售時間，建議屋主應適度調整價格，加快獲利出清速 度，增加資金運用管道。永慶並指出，儘管房市受奢侈稅議題影響，但商辦、店面長期投資深具吸引力，再加上ECFA投資效應、陸客自由行商機，因此價格仍有 支撐力道。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，今年成交辦公大樓多集在市中心的熱門辦公商圈裡，其中大安、中山、松山三區交易最熱，且市中心商辦價格多有上漲，拉高均價維持上升走勢。

儘管奢侈稅並未排除商辦產品，但在ECFA加快落實下，市場依舊看好北市商辦前景；業者表示，如果想趁奢移稅打房時機進場，可優先考慮信義商圈、敦北民生等兩大商圈。

永慶房仲研展室經理黃增福分析，主要是這三大商圈一般相信是ECFA優先受惠區，而且現在也確已開始浮現ECFA商辦效應，如產業逐漸群聚、辦公室供不應求、租金上揚等。

過去一年 租金行情明顯上揚

政府重手打房，房價與交易量背道而馳，據房仲業者統計，大台北都會區3月成屋交易量大幅滑落3成，但台北市成屋每坪成交價僅微幅下修3000元，連1%都不到，反而是打房焦點的新北市竟逆勢上揚5000元，每坪成交價成長1.7%，市況渾沌不明。

供不應求難降價 

房仲業者表示，買賣雙方的價格認知差距過大是造成價格與交易量背離的主因，台北市中心住宅仍供不應求，賣家降價求售意願不大，而買家也無意追價，買賣雙方呈現拉鋸。

換屋族趁機進場 

自從政府宣佈開徵奢侈稅後，市場一片譁然，也傳出個案退訂潮，更有不少屋主緊趕緊出售手上的房子，這一陣子市場觀望氣氛濃厚，成交量也明顯下跌，而受到衝擊的不只是建商，第一線的房仲也感受到壓力，根據台北市不動產仲介公會統計，至三月底為止，已有2家會員申請退會，是08年金融海嘯後首見的負成長。

市場容量有限 市場機制決定

內政部地政司的統計資料顯示，到今年二月底，執業中的不動產經紀業家數有4942家，較去年二月底增加16.9%，其中占六成的仲介業，成長達22.2%。但在財政部二月底釋出課徵持有未滿兩年的非自用宅交易稅訊息後，北市不動產仲介公會指出，之前每個月都有近10家業者申請加入公會，甚至還有新北市的業者越界強調「一定要加入台北市的公會」，但三月份完全沒有任何入會申請案，反而有2家會員要求退會。

台北市不動產仲介公會理事長黃鵬(言希)表示，過去兩年因北市房價不斷飆高，台北市的房仲家數也屢創新高，「熱門地段的房仲家數跟便利商店一樣多」，市場已經過度競爭，在奢侈稅的影響下，房仲家數的減少是可以預期的。他強調，這波受衝擊的多半是體質較差的房仲業者，體質好的業者並不會受到影響。

商辦投資仍然看俏？紐約商用不動產市場調查公司（RealCapitalAnalytics）昨（24）日發布調查，表示2010年亞洲7大城市商辦市場投報率以首爾6.87％居冠，台北市則以2％的低報酬率敬陪末座；業者觀察，未來ECFA效應引發投資熱潮，北市商辦補漲效應強，商辦需求持續擴大，後市看好。

全球資產管理公司經理王維宏指出，台北市商辦租金緩漲，交易行情長年低於住宅行情，是造成低報酬率的主因，以目前租金來看，北市商辦平均每坪月租1,900元，比1989年、2000年高檔時近3,000元的行情更低。

加上供給面增加，新蓋好的商辦紛於市郊的南港區、內湖區崛起，設備及管理品質佳、租金行情比市中心低，因此吸引許多企業進駐，王維宏表示，內湖區、南港區的商辦大樓，規劃、設備等品質有Ａ辦的水準，但卻是Ｂ辦租金行情。

他表示，上述區域受企業青睞、紛從市區外移至此，但也造成北市整體商辦租金始終維持低檔。

現在的投資客、資產大戶，不僅要炒樓，還要搶店面，尤其是陸客來台觀光後，所到之處，必定掀起一股開店熱潮。永慶新聞中心經理李建興認為，店面就像俗話中的啞巴兒子，它不會講話，但宅就像是你兒子一般，你養了他之後，它會幫你賺錢，況且一般店面的漲幅，遠比豪宅要高得多，因此店面擁有幾個價值，就是投資、增值以及節稅。

至於想要投資商圈店面的朋友們，大台北地區有九大商圈值得您參考；以投報率來說，北市景美夜市表現最佳投報率站上４％，並且租金只有東區SOGO店面的2分之1，因此吸引許多投資客的注意；另外深具特色的通化街夜市及西門町，抑或是異國風的永康街，在陸客自由行的推升下，投報率漸漸攀升，也有2~3.5%的成長，其中西門町更是陸客必到景點。

此外新北市上榜的，則有永和樂華夜市及板橋南雅夜市，投報率都在4％以上，每坪租金更是不到萬元，相較台北市，投資客可在新北市多看多比較，找間賺錢的金雞母。

大台北地區，受惠陸客自由行，店面租金行情大漲，相對影響投報率，但專家認為，店面具備廣告效益，要以未來增值性做為投資考量。

奢侈稅還未正式立法，房屋市場就掀起了逃命波。原本的交易市場大亂，有人不想買到燙手山芋，寧可犧牲數百萬元頭期款毀約；有的賣方到手的千萬元交易飛了，甚至還要陪著買方打毀約官司。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，最近有太多退訂、甚至是毀約的糾紛發生。他舉例，除了海砂屋，還有檢舉賣方是違章建築，或是控告建商廣告不實，「原本說到捷運站只要三分鐘，結果根本需要花快十分鐘，」就連這種說法也被拿來當成毀約的理由。

像這類毀約的買方，很可能就是「短炒投資客」，原本預計持有一、兩年即脫手，沒有想到奢侈稅一出，不但買在高點，又要負擔預期之外的十％至十五％的稅，若為了避開，就得撐兩年，「很多口袋不夠深的投資客，就玩完了。」莊孟翰說。

這次打房確實打擊到這批「資金不夠、信心不足」的短期投資客，開徵奢侈稅已為台灣過熱的房地產市場降溫，一般預估，接下來將有一番價格修正，那麼，手上有房子的人到底該不該賣？

根據一份業者的報告指出，超過5成以上的購屋決策，多來自家中的女性成員，足見女人勢力崛起，在購屋覓屋的過程中扮演關鍵角色；本期《HouseFun好房誌》與永慶房仲集團合作，進行一份網路調查，進一步探討女性買屋的挑選重點。究竟，女人想的，跟男人有甚麼不一樣？

根據一份業者的報告指出，超過5成以上的購屋決策，多來自家中的女性成員，足見女人勢力崛起，在購屋覓屋的過程中扮演關鍵角色；本期《HouseFun好房誌》與永慶房仲集團合作，進行一份網路調查，進一步探討女性買屋的挑選重點。究竟，女人想的，跟男人有甚麼不一樣？

在這份「女性當家，買屋大調查」中發現，房子真的是女人的最愛，有高達84.3％民眾認同，房地產是自己最主要的理財工具，其中有23.1%是非常同意，61.2%是有點同意，而僅有不到14%的女性不以房地產為理財工具。

許多女性朋友總說，「股票、基金看不懂，但是，房地產我看得懂，而且又實實在在摸的到」，也難怪房地產一直深受女性喜愛。

房市倒數計時器啟動！房貸利率四％來的將比預期還要快。從二％升到四％，貸款五百萬，負擔就增加五千元。無論你是背房貸的、或準備買房的，謹記三大原則，免得成為最後一隻老鼠。

二月二十五號，財政部拋出奢侈稅打房，啟動了房市倒數計時器，倒數的速度，隨著央行的利率一季一季升高，愈趨緊繃。

隔一天，房仲電話頻頻打電話給投資客黃家進（帥過頭）問，「手上一間新店的個案，剛以（每坪）二十萬成交，新屋主底價二十四萬，要不要？」

游資過多是導致炒房的元凶。帥過頭為首的炒房團，背後就有許多台商抱著銀行拒收千萬以上的定存資金，這些一輩子沒想過短進短出的企業主，為錢找出路，只好轉往賺租金和賺差價的不動產市場。

行政院主計處表示，至今年2月底執業中的不動產經紀業家數有4942家，較去年2月底增加16.9%，其中占6成的仲介業，成長達22.2%。

財政部2月釋出課徵未滿2年的非自用宅交易稅訊息，影響市場交易量。不過，主計處依據內政部地政司資料顯示，截至2月底，不動產經紀業家數較去年同期增加，其中除仲介業增加逾2成外，代銷業增加18.3% ，兼營仲介及代銷者，則增加8.1%。

此外，不動產經紀業僱用人數也較去年2月底增加21.1%，總數為3萬2725人，具不動產經紀人證書的人數(未被僱用者)更成長逾1成。

主計處表示，隨景氣好轉，去年不動產業銷售額達新台幣471.2億元，較民國98年增加32.5%。

註1：預售屋、新成屋為推案行情

2：「產品」不分種類

單位：萬元/坪

資料來源：《蘋果》採訪整理