輕鬆搞懂斡旋金
透過仲介找到喜歡的房子，很想買但對屋主開的價錢不是很滿意時，仲介都會要求我們先付一筆「斡旋金」。到底什麼是斡旋金？它的作用是什麼？如果買賣不成，這筆錢可以拿回來嗎？
斡旋金占總價的1∼3%
根據內政部不動產交易服務網統計，光是去年全台不動產交易糾紛案件中，仲介斡旋金返還糾紛便高達11件，今年上半年則有3件，可見消費者對「斡旋金」的定義與用途仍不甚清楚。專家建議，買方委託仲介購屋期間，若選擇支付斡旋金，可明定斡旋契約的內容，包括載明斡旋金使用目的、金額、有效期限以及是否可行使撤回權等細項，通常斡旋金收取金額為總價的1∼3%。
永房仲集團法務室經理吳宜學指出，「斡旋金」意指買賣雙方未達合議前，仲介居中兩造協商，為了向賣方證明確實有買方表達意願出價購買，是一種「要約行為」。
一般來說，要約行為可區分為2類，一是選擇支付「斡旋金」，另一則是使用內政部規定的「要約書」版本，前者大多支付總價1∼3%左右的金額。一旦買賣雙方達成價格共識時，「斡旋金」即轉成買賣價金的一部分，可轉為定金，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約，此時若買方選擇反悔不買，通常「斡旋金」會遭到沒收，建議可與賣方協商，沒收部分金額。除非賣方超過契約明定之期限或買賣不成，消費者才有可能取回斡旋金。
根據內政部不動產交易網的案例資料，上半年共發生3件「斡旋金返還」糾紛。
案例1：宜蘭縣消費者委託仲介購買成屋，支付本票10萬元，成立斡旋契約，經斡旋成功後，發現貸款金額日後無法負擔，遂向仲介業者表示不想購買遭拒。解決方式：依消費者保護法第43條規定，函請仲介業者於15日內回覆消費者，不過期限內雙方未達成協議，最後經由地政處邀集仲介及消費者協商，達成協議後，仲介願退回10萬元本票，消費者則致贈紅包予仲介及賣方表示歉意。
案例2：台南市消費者委託仲介購買成屋，支付斡旋金5萬元，成立斡旋契約，斡旋期間，仲介通知買方該屋已出售他人，買方遂請求斡旋金返還及買賣價金2%賠償金遭拒。解決方式：經消保官依消費者保護法第43條規定協調成立，仲介業者必須退回5萬元，並提供消費者1次免費仲介服務。
綜合以上最常見的問題還是消費者不清楚斡旋金所代表的意義，在斡旋期限尚未截止前反悔，或部分不肖業者收取斡旋金後，假借名義沒收斡旋金，衍生出許多糾紛。
斡旋金可轉當定金
通常購買中古屋最常面臨到要交付「斡旋金」狀況，但斡旋金的作用到底是什麼？已經付出的斡旋金，到底能不能拿回來？吳宜學表示，民法上並無斡旋金的用語，但當買方付出斡旋金後，賣方也同意買方出價，斡旋金即依習慣轉為定金，消費者反悔就不能要回斡旋金。
有些仲介收受斡旋金後，向買方謊稱已轉成定金，甚或直接稱該斡旋金即係定金，致買方無法反悔；另有仲介退還斡旋金時要求買方補償手續費等此種情形更為常見。為減少「斡旋金」的紛爭，消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約是否載明，交付斡旋金之目的、數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及標準等約定。
公平交易委員會也規定房屋仲介業如向買方提出斡旋金要求時，應同時告知買方亦可採內政部所擬定的「要約書」，並向買方說明要約書不必支付任何金錢，且在賣方承諾前或仲介業者送達前，買方得撤回要約。如果業者要求交付「斡旋金」，則應以書面明定交付斡旋金的目的等，否則對於違規的不動產經紀業恐將會課予行政罰鍰。
為避免斡旋金制度所衍生之問題，內政部也制定「要約書」範本提供消費者使用，以取代斡旋金。若消費者仍選擇以斡旋金方式，吳宜學提醒消費者，若因斡旋金問題與仲介業者產生糾紛時，可回想簽訂斡旋金契約時，業者是否有依法令規定提供相關文件與履行告知義務：1、仲介業者需告知消費者有不用給付斡旋金的內政部版「要約書」可以選擇填寫用來出價。2、需告知消費者有契約審閱的權利。3、在收受消費者斡旋金前，需持不動產說明書向消費者說明。
若仲介業者未完成上述手續，消費者可向主管機關或者公平會提出檢舉，若情節嚴重，則可依《民法》或《消保法》主張契約無效或條文無效。
資料來源：HouseFun
汐止台灣房屋經紀謝超人(電話:0977-319-777)
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