投機客退場,自主客撿好貨

投資客退場自住客撿好貨

經歷了奢侈稅推出的震撼教育後,房屋市場反而在6月1日奢侈稅上路後,出現量縮價格穩定的走勢,永慶房仲集團研展室協理黃增福指出,隨著奢侈稅的明朗化,反而呈現利空出盡的氣氛,再加上政府一連串健全住宅政策的補貼方案推出,對於市場健全化有明確的助益。現階段投資客絕跡雖然造成交易量萎縮,但有助於價格的穩定。

自住客進場,二線區域挑好貨

黃增福建議,現階段市場成交量能依然維持低檔,價格則視區域、產品有個別表現。如果是自住客不用太擔心奢侈稅,可趁著現在大膽進場,但如果是投資置產族,因為風險過高,則要有長期抗戰的準備,眼光要看得遠一點,不建議短線操作。

在區域上,黃增福表示,奢侈稅前整體房市平均成交價小幅下跌,不過次級地段、產品仍有5~15%不等跌幅。從奢侈稅後仲介店頭交易量的變化來觀察,奢侈稅發布後第6周開始,公司委託量明顯減少,顯示屋主願意出售比率逐漸降低,屋主不願賠售的情況下,索性乾脆就不賣了。但到了第9周開始,成交量及收斡旋量又逐漸回復到奢侈稅前的周平均水準,顯示買方進場意願仍強。首購、換屋置產民眾開始趁機進場挑選優質物件。

而在奢侈稅實施後,預估市場會呈現價量持平走勢,可能視各產品、路段條件狀況不同而各自表現,而且此時受國際情勢、兩岸政策、陸資、大選等其他因素影響較大。

自住換屋族勇敢進場,邊陲轉進市中心

黃增福建議換屋族現階段進場時,應該要把握以下的原則:

1. 買新賣舊不受奢侈稅管制,可儘量大膽進場議價;特別是中古屋,不少賣方會選擇汰弱留強,對於價格比較不堅持。
2. 汰舊換新,趁此良機從次級地段轉進主要路段,如原來住在新北市第一圈,可趁機轉進台北市。
3. 資金充裕者先買後賣,資金有限者先賣後買。由於銀行貸款緊縮,很容易發生貸款不足的狀況,換屋人最好多考量資金,避免頭期款被沒收。
4. 偏好生活便利者往市中心精華區移動,除了有未來增值潛力,因為機能加分,生活更是方便不少。
5. 偏好新屋居住者往台北市潛力新興區挑選新成屋,如文山、南港等地,新成屋選擇多,議價空間也比較大。
6. 房價長線走揚,趁房市盤整信心不足時換屋,是危機入市最佳時機。

投資置產族眼光放遠,暫緩短線操作

針對投資置產族,黃增福則表示,未來經濟仍成長,ECFA及陸客自由行仍有利基,但要放長線、眼光要遠,短線不建議操作;而且口袋要夠深,精算財務槓桿,做好中長期投資準備。他建議:

1. 長期持有不受奢侈稅管制,可趁機挑選好物件。
2. 物件挑選以主要路段優質產品為主。
3. 汰舊換新,換屋操作,汰除次級路段產品,挑選優質產品。
4. 以節稅來考量,登記儘量以成年子女為主。
5. 可考量店面、商辦、豪宅及土地持份大的透天、老舊公寓等都更型產品。  

自住客進場二線區域挑好貨

至於投資的產品類型,黃增福認為豪宅、店面、商辦及都更型產品都可考慮,雖然這4類產品的門檻較高,但是前景好,值得長線投資者進場。
1. 豪宅產品,以市中心主要豪宅地段為主,特別是知名度高的指標頂級豪宅,市場釋出量少,保值性高,未來長線看俏。
2. 店面產品,優先選擇陸客觀光型、百貨商圈型、夜市型及社區型商圈為主。特別在6月28日陸客自由行上路之後,這些商圈應該會有爆發性的表現。
3. 商辦產品,建議以北市主要辦公商圈,如信義、忠孝東路、南京東路等捷運通過的傳統商圈,及內科南港新興商圈為主,而且以大樓產權單純,指名度高為優先,較能搶進商機。
4. 都更型產品,則建議以新舊屋價差大區塊為佳,以及土地持分大之透天、老舊公寓。

整體來說,奢侈稅後的市場可說是這波多頭以來,最適合自住換屋族進場的時機,一方面房價相對穩定,屋主讓價意願也較高,二方面在於銀行利率維持低檔,一兩年內還不會攀上4%的轉折點,買屋相對划算。對於預算與購屋經驗都優於首購族的換屋人來說,挑到便宜實在的好屋,更是相對容易。

聰明的換屋族,可以把握後奢侈稅的好時機積極進場,也讓自己擁有更穩健的富裕人生。

汐止謝超人 汐止謝超人

資料來源:HouseFun

汐止台灣房屋仲介經紀謝超人(0977-319-777)

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