汐止台灣房屋謝超人

       2011年已走到尾聲，明年1月1日后房貸利率就將按照最新的利率， 5年期以上商業房貸基準利率將達7.05%，為此，不少房貸客戶近日紛紛咨詢專家，是否現在就要通知銀行準備提前還貸？

　　對此，分析認為，對於每月月供為7783元的投資者，提高利率后兩者之差超過600元，20年累計利息差為15.679萬元，可提前還貸。但對於此前享受房貸優惠利率等4種情況的客戶則不適合還房貸。

　　四種狀況不宜提前還貸

　　情況一：享受7折利率房貸

　　分析認為，首先是已享受7折至85折優惠利率的房貸最不應該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調整貸款利率后，基準貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優惠利率為5.9925%。

　　以100萬元20年期等額還本息貸款為例。部分客戶按照今年調息前5.94%的基準利率打7折計算，每月月供為6463元，明年1月 1日后，這部分客戶還能按7.05%基準利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調整前后月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。

　　對借款人日常生活不會造成什么影響。理財師尤其強調，在目前首套房貸款利率都比基準利率高的態勢下，提前還款看似節省利息，實則得不償失。

　　情況二：等額本息還款到中期

　　等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　情況三：等額本金還款已過1/3

　　對於等額本金還款期已過1/3 的房貸者如提前還貸也不劃算。

　　據悉，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。據測算，使用該還款方式的還款周期，當還款期超過 1/3時，其實借款人已還了一半的利息，此時再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節省利息支出。

　　情況四：投資收益高於貸款利率

　　投資收益高於貸款利率的不宜提前還。理財師認為，盡管投資時風險迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。

　　對於已經享受7折或85折優惠房貸利率的借款人而言，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財產品的收益率就已經高於打折后的房貸利率，足以應付加息后的房貸利息支出。

　　兩種適合提前還貸的情況

　　對於房貸利率按基準利率執行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，此時提前還款較劃算。

　　例如，對於此前按基準利率還房貸客戶目前執行的利率為5.94%，這部分客戶目前每月月供為7129元，執行7.05%的貸款基準利率后，這部分客戶每月月供為7783元，兩者之差超過600元，20年累計利息差為15.679萬元。這部分客戶有必要提前還房貸。

　　分析建議，提前還貸注意三個問題：首先要問清銀行要求，如是否要收違約金。客戶也要準備相關文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。客戶要及時退保及解抵押。借款人如果結清貸款的話，一定要及時攜帶房產證、結清證明和抵押在銀行的其他權利證去各區住建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說完全是屬於自己的財產。

　　目前如果是資金實力較好的全款購房者，真要買房的話，問題也不大，畢竟房價的確下降了一點；如果是打算貸款購房的房奴一族，那就必須要謹慎了，雖然房價降了一點，但首付、利率水平等都漲到了歷史高峰，房貸成本已相當高，下降的房價部分能不能沖抵這些增加的成本部分，還是個疑問。

來源：鉅亨網 2011/11/26