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2012年伊始,國人仍浸淫在總統選後激情的氛圍裡,有人歡樂也有人失落,回歸到今年房市的購屋策略,要謹守兩大原則,店面等高投資報酬率的產品仍是房地產的東方不敗,籌碼稀少的產品則仍有機會。2012年房地產應是好地點回溫格局修正,並非長空的開始。

我從事房地產25年來,歷經多次起伏興衰,觀察這一次房市交易是乏人問津,冷得讓人直打哆嗦。今年可說是危機重重,歐債危機衍生全球景氣衰退,台灣也愈來愈多企業悄悄放起無薪假,當政府打著居住正義的旗幟,接二連三祭出奢侈稅、實價登錄、貸款緊縮、社會住宅等政策,全台將近有16萬房仲經紀人員遭受波及,堪稱仲介業史上最寒冷的冬天,有些品牌加盟業主長期沒業績,撐不住虧損,只好關店歇業,這些都是政策急就章下的犧牲者,因為健全的房市政策不致如此。

執政者在制定政策上,犯了「以偏概全」的錯誤。例如,全台房價偏高的地方,大台北最明顯,其他縣市房價在10萬元出頭或是以下的房子,比比皆是。然而,政府祭出的奢侈稅等打房政策及公告土地現值調漲逼近市價等措施,讓全台房子皆遭受無妄之災全被掃到,結果房市交易量直直落,甚至腰斬。

政府這次在打房的過程中,是不是錯估形勢、秀過了頭,低估了奢侈稅對台灣帶來的經濟衝擊,畢竟台灣自有住宅率已高達88.3%。

所以,我才會提出解決高房價要因勢利導,若能把泰山收費站撤除不收費,表面上每年損失民眾買路錢,但實質面卻能讓更多的人願意往房價較低的南崁、林口,甚至於桃園來移動,讓桃園台北無縫接軌,心界、眼界、世界一起變大,又可減少塞車之苦、節能減碳,縮短城鄉差距。若是把台北市房價打趴,我相信國外投資機構或外商有可能退出台灣市場。

另外,社會住宅必須是長期的、穩定的政策,不應該是選舉前拿來炒作一下,政府廣設社會住宅,目前在林口A7站、板橋浮州推出,接下來還要在松山區、萬華區、中和區、三重區推五處社會住宅,這些量體若二、三年後倒到市場來,沒有妥善處理,會出現爆量供給,也會影響房市價與量的健全發展。建議社會住宅政策應該是長期的、穩定的供給。

房地產一向是火車頭工業,政府要正視房地產若下滑可能帶來的衝擊,千萬不要把房地產駛向懸崖邊,一發不可收拾。2012年可說是多空交戰的一年,至於房價會何去何從?我認為可以觀察幾項指標,

1、供給和需求:可以看各行政區住宅存量和家戶數之間的落差來判斷,像台北市供不應求,房價支撐力道相對強。

2、貨幣政策:貨幣政策可簡化為利率和匯率。利率上若央行長期維持低利,房價相對有撐,匯率上新台幣兌美元必須不能跌破31元,房價才會相對穩定。

3、政府政策:政府政策若積極打房,堅持實價課稅上路、公告土地現值逼近市價,不動產交易成本大增,對房價的影響非常大。

4、法拍屋數量:法拍屋雖然是房市落後指標,但當法拍屋月均量超過6,000件以上,就是房市轉壞的跡象,目前月均量在四、五千件,仍處安全水位。

今年購屋策略要謹守兩大原則,諸如店面、辦公室、小套房等有投報率的產品依舊是房地產的東方不敗;另外就是籌碼稀少的產品,例如仁愛路、敦化南路口上的舊名宅,即使房價下修,影響也不大;籌碼太多的地方,會面臨較大的修正空間,例如:林口、三峽、淡水推案量驚人,房價會很凌亂。

2012年只要供給不要爆量,房貸利率不要上調快速,我相信2012年房地產應是好地點回溫格局修正,並非長空的開始,祝福台灣!

(作者是台灣房屋首席總經理)

來源:經濟日報2012/1/16
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