房市倒數計時器啟動！房貸利率四％來的將比預期還要快。從二％升到四％，貸款五百萬，負擔就增加五千元。無論你是背房貸的、或準備買房的，謹記三大原則，免得成為最後一隻老鼠。
二月二十五號，財政部拋出奢侈稅打房，啟動了房市倒數計時器，倒數的速度，隨著央行的利率一季一季升高，愈趨緊繃。
隔一天，房仲電話頻頻打電話給投資客黃家進（帥過頭）問，「手上一間新店的個案，剛以（每坪）二十萬成交，新屋主底價二十四萬，要不要？」
游資過多是導致炒房的元凶。帥過頭為首的炒房團，背後就有許多台商抱著銀行拒收千萬以上的定存資金，這些一輩子沒想過短進短出的企業主，為錢找出路，只好轉往賺租金和賺差價的不動產市場。
像帥過頭這樣的投資客，絲毫沒有感受到資金緊縮。民營銀行，如國泰世華、北富銀、中國信託、渣打銀行等還是積極放房貸（見表：去年12月新增房貸餘額）。
整體市場房貸餘額一月份還增加二五○億台幣，加上土建融資累計達六兆五千億。他們也不看好立委會讓奢侈稅順利通過。真正讓他們擔心的，是利率上升。
根據金管會最新統計，公營行庫中的土銀、合庫、彰化商銀已經在控制房貸餘額上升。合庫副總經理林文龍發出公文，禁止放款部借固定利率房貸，以免銀行背利率上漲的風險。
為什麼引爆點是四％？
市場上所有人都說，房貸利率只要四％，一定會「死傷慘重」。
為什麼是四％？
租金報酬率是關鍵。根據全球房地產指南（Global Property Guide）統計，台灣目前租金報酬率只有一．七％，略高過存款利息，是亞洲最低（見表：亞洲各國租金殖利率比較）。一旦房貸升到四％，代表銀行存款利率又回升到二％以上，不知往哪擺的資金，將又通通被吸引回去放比租金報酬率更高的定存。
只要是貸款買屋者，無論是自住或投資客，當房貸利率從二％升到四％，他的利息負擔馬上加倍。
「定存三％以上，市場就玩完了，」戴德梁行總經理顏炳立過去是房市多頭代表，最近也發出「群魔亂漲」的警語。有些區域，特別是新北市想趁勢漲起，他呼籲大家要睜大眼睛。顏炳立還觀察，最近商辦交易愈來愈困難，臨界點已到。
投資房市，ＣＰＩ（消費者物價指數）是領先指標。
政大地政系教授張金鶚估計，消費者物價指數衝破三％，央行利率一定在三％以上。對房市就有重大衝擊。
利率上衝的五大衝擊
時間可能比預期的還快。淡大財金系教授聶建中認為，一月份雖然消費者物價指數只有一．一％，但這是靠匯率急升五％守下來的。一旦中東、北非的動盪加劇，國內物價立刻彈升。聶建中預估今年消費者物價漲幅約二％，而央行基準利率只要升到三％，就會引發資金退場。可能產生的狀況有：
第一，投資客獲利了結退場。
這幾年台北市房價漲幅一倍以上，投資客現在賣出，就算小跌一些，獲利仍然豐富。
第二，豪宅不受影響。
對於這幾年因為遺贈稅調降、鮭魚回流的資金，他們用現金買下一戶戶豪宅，甚至前陣子拋美元回來買房子，不怕利率調升。有投資客調出大直明水路一帶整個社區的戶籍謄本，只有兩戶有貸款，其餘全數現金買進。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮估計，這樣的買家佔市場一成以上。
第三，還沒買的自住者會觀望，影響交易量。
第四，已經買的自住客負擔倍增，只有苦撐。目前利息成本以二％計，借一百萬連本帶利分二十年償還，每個月負擔是五○五九元，一旦升到四％，每個月負擔變成六○六○元，足足多了一千元。若貸款五百萬，一個家庭一個月就要多繳五千元。負擔明顯變重。
第五，槓桿成數高的建商，財務會有危機。每間銀行現在都有貸出不少土建融資給建商，一旦出問題，將拉金融業一起下水。
利率加上奢侈稅，最早「逃命」的，會是都市外圍物件。蘇啟榮分析，大家投資房子一定以「資產性」愈強愈不願脫手，而都市外圍這波是被帶起，本質上還是居住性，而非資產的保值性。
預售屋也要小心。預售屋炒作性更高，投資客佔交易比重比一般房市高，是優先被拋售的標的。
一旦利率升到四％，「房市會兵敗如山倒，」張金鶚不改房市空頭的警告，擔心會形成連鎖反應，買盤縮手，賣壓壟罩。
發生的機率有多高？沒人說得準。中華信評金融服評等部協理李明泰指出，以過去一年央行引導政策利率上升來看，頂多對短期利率有影響，長期利率還是拉不上來。「還是回歸市場供需，資金太多。」除非央行更進一步緊縮資金，否則難見到房貸成本真的升上四％。
合庫副總經理林文龍樂見目前利率是走緩升，而非急拉。他認為目前央行一季半碼的速度，力道雖不至於壓下房價，但有遏阻激升的效果。
來源：出處：天下雜誌 467期 2011/03
關鍵字：關鍵字：奢侈稅、豪宅、房市、投資客、買房、購屋、利率
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