汐止台灣房屋謝超人

從奢侈稅宣布開徵後，市場上已有不少自住買方趁機進場挑好貨、殺好價，不少投資客也先求落袋為安，因此從三月份開始市場物件供給量大增，但隨著開徵日期的逐漸接近，物件委賣數量也開始緊縮，根據房仲統計，5月前24天新增委託售屋的件數，比起3月份的高點明顯減少38%，顯然奢侈稅上路前的急售潮已過高峰。

■　奢侈稅威力大 委賣物件變化明顯

　　信義房屋統計今年市場新增售屋委託量的變化，除了逢農曆節假期的2月份外，比較今年1、3、4、5月前24天的新增委託變化，若把1月當基期100，可發現3月上旬奢侈稅議題發酵時，市場新增委託量一下子暴增38%，不過4月中旬奢侈稅三讀過後，急售風潮趨緩，市場上新增委託數量減少，5月比起3月減少了38%。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，奢侈稅對投資客的威力相當強勁，近3個月平均每個月的新增售屋委託，大約比奢侈稅之前多出1成，而且急售的物件幾乎集中在3月份上架流通，鮮少有投資客拖到5月份才決定售屋，這也導致越接近奢侈稅上路時限，新增售屋數量呈現遞減的情況。雖然賣方現階段立即面臨「降價或撐2年」的抉擇，但實際上選擇賠錢賣的比例並不高，比行情低一點大概是現在急售者可以接受的底線，有些條件比較好的物件，甚至成交行情跟奢侈稅前沒有太大差別。

一位以代工起家的台商王先生，在世界許多個城市都買屋置產，包括台北市中心和市郊、香港、上海、奧地利、紐約等地都有房子。即使在奢侈稅風聲剛起，市場許多雜音擔心房價會大幅修正時，他仍然以開價9成的價格買入中正國中學區的房子。這位60歲台商，經歷商場上的大風大浪，最終還是體會，只有房地產是最好的理財方式。

再看另一位公務員張先生的故事，年輕時跟太太省吃儉用、住公家宿舍，二十多年下來，共存了三棟房子，一棟自住，另外二棟出租，房貸都已經繳清。張先生說，靠房租，老年生活都不愁了。

買房子優於買股票的5個理由

奢侈稅上路了，但市場原先預期的房價下修，並未出現，反而成交量逐漸回穩，首購族依舊大嘆「台北居大不易」。房仲業說，這一波房價沒下來，北市房市中長期又看好，如果真想住進台北市，其實應該儘早進場，不宜再等待。

當然，對首購族而言，最大的問題，就是房價太高、買不起，不過，永慶HouseFun經理李建興說，其實台北市還是有不少地方，房價相對便宜，首購族不一定全然無法負擔，只要用心找，找對地方，仍可找到相對便宜優適好屋。

以全台首貴之區大安區來說，今年4月的平均單價為76.9萬，但和平東路三段區域，鄰近捷運麟光站，又連接基隆路，可以快速到達信義計畫區，每坪平均單價約在57萬上下；富陽街周邊位處捷運麟光站、六張犁站之間，交通便利，商圈生活機能完善，每坪平均單價也只要43萬出頭。

再以信義區為例，在多家百貨陸續進駐以及名人豪宅的拉抬下，平均單價上看70萬，但轉個彎到附近的吳興街，目前每坪單價卻僅41萬；再以中正區為例，目前該地區平均單價每坪為76萬元，但當地的三元街有12米寬的街道，又鄰近植物園，平均單價為44.7萬，價差逾30萬。

     奢侈稅議題至今，有些地區房價不跌反升，專家建議，奢侈稅上路後，想買屋要有「分區」、「分價」概念，買方應先依經濟能力設定購買目標，且精華區、郊區的購買思維大不同。精華區釋出量體會更少、難殺價，適合換屋族或投資置產；而郊區房價相對低廉，若有「免繳奢侈稅屋」就可推算屋主當時持有成本，大膽議價，這類產品較適合首購族群。

臉書《Sway房市觀測站》負責人Sway說，若民眾急著購屋，剛好又遇到房仲業者口中：「沒有奢侈稅問題的物件」，代表持有時間超過二年，可查詢《住展》網站所提供近三年預售屋平均行情，或洽房仲業網站、早期媒體報導，推算持有人購買成本，當作殺價依據。

至於購屋地點，建議自住客應回歸生活需求，不要任意搶進推案熱區，也不要迷信時間換空間理論。而殺價比例多寡，除推算持有成本外，房仲業者認為：「七到八折開始砍，還算合理。」

東森房屋董事長王應傑推估，總統大選前，房市多維持平盤，下半年不會有如去年第四季的激情演出，今年第三季價量將在平盤整理。

而最近銀行業搶攻首購族房貸市場，加上青年優惠貸款，王應傑建議，首購族不要放棄賣屋念頭，先選擇次一等區域或產品，買房「當存錢」。因為有自住需求，漲跌都不會輕易出售，不要一開始就要求沿著捷運買屋或入住精華區，「老二哲學」也是不錯的選擇。

     奢侈稅6月1日開徵，5月最後一周倒數計時，市場成交件數暴增。據台灣房屋研究中心根據370家店頭交易資訊，調查奢侈稅上路前4個月，符合持有兩年內將被課徵奢侈稅的投機客占該月總交易量比重。結果發現，2月奢侈稅議題尚未發酵時，持有2年內即轉售的投機客占12%，但5月卻激增至52%。

　   台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，5月最後3天成交件數暴增，買方何止是砍房價，簡直是用「剁」的，的確有些人買到相對便宜的價格。不過，因東區三陽忠孝大樓等B辦交易創新高，連帶房市信心也被拉抬起來，買方要撿便宜實在不容易。只是很多投機客僵持到最後三天，姿態開始軟化，價格也很好談，因此有很多買方成交到「量販價」。
五月最後一周的交易量，約占五月總交量6成以上，且其中有8成以上屬會被課到奢侈稅的物件。若從整個五月來看，交易件數中有52%過月後，將被課奢侈稅，顯見有些口袋淺的投機客，出現拋屋的逃難潮。邱太(火宣)表示，未來6~8月是奢侈稅效應最重要的觀察期，目前奢侈稅剛上路，雖然還有黃金10天的緩衝期，預計6月下旬委售量將減少2成以上，另外投機客處分房地產的熱錢，有機會轉向股市、基金、黃金等其他管道投資。

政府提出奢侈稅後，房市在投機客拋貨下陷入混亂期，市場成交量腰斬再下殺；但在奢侈稅倒數計時下，量能逐步回穩。如今新法確定6月1日上路，預期下半年市場將呈現「價平量縮」。

2月25日財政部提出「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅）後，房市買氣瞬間由天堂掉入地獄，奢侈稅猶如一顆炸彈投入不動產市場，首當其衝的就是口袋淺的短線投機客。在投機客鳥獸散、急欲脫手躲避奢侈稅之下，整整3個月的時間，房市陷入「混沌未明」的煙霧彈中，因為政策的不明朗加上買方想撿便宜的心態，形成濃厚的觀望氣息，全台房地產市場在恐慌氣氛之下「量縮」情形嚴重，房市拉起警報聲。

中古市場部分，從全台各主要都會區買賣移轉件數公告數字來看，4月在充分反映出3月市場受到奢侈稅衝擊下，各區成交量大幅減少，其中台北市買賣移轉棟數月減1580棟，降幅高達28.54％、逼近3成，減幅位居全台之冠，其次是高雄市場也大減27％，新北市也有超過20％的降幅，台中也出現衰退17％的情況，顯示奢侈稅對全台不動產交易市場帶來的龐大殺傷力。

賣家堅守區域行情價

信義企業集團今(27)日召開股東常會，會後決議解除公司董事競業禁止限制案，信義企業集團創辦人周俊吉表示，將以個人所屬投資公司購入住商不動產51%股權，成為住商不動產主要股東，住商不動產將成為「泛信義集團」架構下第3家連鎖房仲品牌，進而獲得產業經營綜效。

信義企業集團創辦人周俊吉表示，將以個人所屬投資公司購入住商不動產股權，成為住商不動產主要股東。繼信義房屋、科威國際不動產後，住商不動產將成為「泛信義集團」架構下第3家連鎖房仲品牌。

周俊吉強調，未來「泛信義集團」將仿傚美國最大房仲集團Realogy之成功模式，以控股公司形式擁有不同之房仲品牌，並藉此創造最大之經營綜效。

周俊吉指出，Realogy是美國最大房仲集團，旗下擁有century21、coldwell banker、ERA、Sotheby's四家房仲品牌，四家品牌各自獨立經營、獨立運作，相互沒有隸屬關係，Realogy的房仲控股模式不僅在美國極為成功，在全球化的發展方面也可看出其策略之優越性，因此「泛信義集團」將以此為師，建構完善之房仲控股經營架構。

奢侈稅後天起實施，房市、車市大動作搶市！巴拿馬籍烏托邦公爵（UTOPIAACE）汽車船，廿九日上午駛入台中港停靠，卸下一千台雙B等級高檔車，這也是國內在開徵奢侈稅前，最後一班入港的汽車船。此外，建商則認為房市已經「利空出盡」，本周起展開一連串強銷活動，行銷費用一口氣回到年初高點的三成左右。

昨運抵的一千台高檔車中，最搶眼的莫過於上周才舉辦新車發表會的賓士CL63雙門轎跑車和CLS63四門轎跑車，這也是該款新車在國內的第一批訂單。現場卸貨人員透露，CL63雙門轎跑車，預估市價直逼一千三百萬， CLS63四門轎跑車，目前雖尚未定價，但都應是千萬起跳。

由於奢侈稅實施是以「到港日」認定，不是以「報關日」，因此船務代理公司人員緊急將各式進口高檔車駛入倉庫，同時派員加班辦理通關領車手續，以免被課到奢侈稅。

房市方面，台北巿代銷公會發言人施孝文指出，業者選在後奢侈稅時期進行強銷，主要受限建照時限不得不推，加上年底大選將至，屆時巿場訊息較為紛亂不宜推案，因此決定搶占選前最佳時點，於六、七、八、九月，卯足勁強銷。

信義(9940-TW)房屋、台灣房屋、永慶房屋、中信房屋、東森房屋、太平洋房屋表示，在陸客自由行即將落實以及ECFA雙題材加持下，店面、商辦等商用不動產市場的投資熱度湧現，反應在商圈空置率降低、近期各項標案屢創新高等面向上。

信義旗下全球資產表示，觀察近3季成交資料可發現，傳產業者積極加碼商用不動產投資市場，新纖買下新光REAT三棟大樓、飲料界一哥出手獵樓等，累計取得總價約115億元的辦公、廠辦與商場等商用不動產。

台灣房屋表示，店面、商用不動產市場的投資熱度湧現，並以泛東區商圈近來利多頻傳，三陽忠孝大樓一樓店面標出每坪730萬天價，統領百貨商圈205 巷、187巷、161巷店面租金一年來漲30-50%，加上SOGO忠孝復興館(BR4)旁的正義大樓都更案，基地1800坪已整合完畢，今年將開工，預計三圓建設推案每坪開價站上300萬，成交將落在250萬。

永慶房屋則表示，因奢侈稅影響，全台住宅市場普遍呈現量縮、價微跌的走勢。反觀店面市場受政策利多加持，加上整體投資環境熱度不減，以致大筆資金湧進，並使近期各項標案屢創新高，此外，台北市指標性的八大商圈，租金漲幅驚人，平均都有2-3成的成長。

政府承諾陸客自由行6月底前上路，除觀光業直接受惠外，對商用不動產更是利多，商家紛搶進主要商圈設點，今年第1季台北市8大商圈空置率多數降到3%以下，帶動租金連番上漲，房仲業者統計，各主要商圈平均租金約成長2~3成，租金最貴的仍以忠孝SOGO商圈拔頭籌，月租金每坪最高已達2.5萬元。

根據永慶店面事業部統計，去年第1季忠孝SOGO商圈每坪月租金8000元~2萬元，但到今年同期已經成長至1萬~2.5萬元，租金成長達25%，空置率也自3.7%下降至2.7%，而陸客團最愛的士林夜市商圈租金成長率更高達6成以上，空置率降至2.9%，整體來說，台北市8大指標商圈平均租金平均成長2~3成，空置率也呈下降趨勢。

偏好精品服飾類

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴分析，比較香港2002年開放「個人遊」的經驗，陸客赴港消費內容大多為服飾業、餐飲點心、珠寶首飾、手錶精品等，國內以忠孝SOGO商圈、忠孝敦化商圈、中山晶華商圈最能滿足陸客的消費喜好，因此國內外知名連鎖品牌業者搶著進駐，租金行情攀高，精華商圈店面的屋主則多保持惜售心態。欣元商仲總經理焦文華認為，陸客來台觀光應該還是以台北101大樓坐落的信義計劃區為主，其次才為忠孝SOGO商圈、忠孝敦化商圈。