汐止台灣房屋謝超人

奢侈稅還未實施，房地產市場已經價跌量縮，業界人士認為，奢侈稅利空因素逐漸淡化，自住買方可進場精挑，並避開量大地區，同時注意總統大選前後的打房政策。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，3、4月全台六大都會區的房市交易量、價幾乎均下跌，投資客和投機客紛紛逃離市場，市場供給大增，買方正好可以精挑細選。

儘管奢侈稅課稅範圍未擴及預售屋，但未來購屋者要買預售屋恐怕要付出更高成本，銀行主管指出，由於銀行對新北市多個房價飆漲地區的鑑價從嚴把關，並與業者開出的「市場價格」有明顯落差，讓銀行願給予的房貸金額較先前大幅縮水，購屋者因此須增加的自備款至少超過1倍。

　銀行主管表示，貸款戶在對預售屋下訂前，必再三檢視建商開出價格的合理性，否則可能出現所貸到金額不如預期。

　據了解，不少銀行，特別是大型行庫，由於擔心某些地區房價飆漲太快，內部對相關地區不動產的鑑價結果，已與該地區建商開出的市場行情價出現大幅落差，銀行對不動產的鑑價金額甚至只有建商開出價格的6成。

　這類地區，大致以新北市包括林口、三峽、新莊、板橋、淡水等5大地區情況最嚴重。大型行庫主管私下透露，內部有管控放款風險的鑑價機制，例如新莊不少建案已開價到每坪70～90萬元，讓行庫認為這樣的價格偏高，最後貸款金額是以行庫鑑價金額為準，不是建商說多少就值多少。

　銀行業者指出，中央銀行尚未啟動房市信用管制政策前，預售屋大都以8成貸款，但現在大型行庫給予房貸成數到8成以上已非常少見，預售屋也不例外，成數多由8成降至7成，若再加上銀行鑑價趨嚴，鑑價金額僅建商開價6成，銀行願貸款金額其實已縮為過去的一半。

被營建業視為打房狠招的《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱奢侈稅）草案，昨在立法院財政委員會初審通過。由於藍綠立委幾乎全數表態支持，原定7月1日實施的奢侈稅，最快下周五（15日）就能完成三讀立法，可能提早在6月1日即上路。

針對奢侈稅可能提早實施，藍委賴士葆說：「反正伸頭是一刀，縮頭也是一刀。」學者認為將打亂投資客的賣房布局，買方會更觀望，未來2個月的成交量會急凍，房價甚至不排除跌過頭。房仲業則預估賣壓較重的新北市外圍，如林口、三峽、淡水、蘆洲等，議價空間將擴大，奢侈稅造成的低價買點將提早浮現。

都市更新排除在外

根據昨通過的草案，凡非自用住宅在1年內買賣移轉者，將按交易價課稅15%，2年內買賣課10%；而超過300萬元的飛機、汽車以及超過50萬元的保育類物品、家具、高爾夫球等俱樂部的入會費則課稅10%。
昨財委會也調整行政院版草案若干條文，包括原規定「其他經財政部核定」個案不用課稅，但立委費鴻泰質疑可能造成「開後門」效應，因此遭刪除，不過為避免傷及無辜，改增列房屋改建與都市更新免課徵奢侈稅；另外，針對珊瑚課稅，昨修正為珊瑚礁屬保育類需課稅，至於珊瑚寶石不屬保育類，免課稅。

儘管奢侈稅並未排除商辦產品，但在ECFA加快落實下，市場依舊看好北市商辦前景；業者表示，如果想趁奢移稅打房時機進場，可優先考慮信義商圈、敦北民生等兩大商圈。

永慶房仲研展室經理黃增福分析，主要是這三大商圈一般相信是ECFA優先受惠區，而且現在也確已開始浮現ECFA商辦效應，如產業逐漸群聚、辦公室供不應求、租金上揚等。

過去一年 租金行情明顯上揚

奢侈稅空襲，房市在供需不平衡下，交易量開始萎縮，房仲業擔憂未來房市下滑影響生計。房仲業說，此時確實短空，但何妨趁此調整體質，擴大服務層面，未來才有實力邁向長多。

業內人士認為，奢侈稅會迫使競爭激烈的房仲業一些分店歇業，可能新增約1萬人失業；但也有持「危機就是轉機」的想法，認為這正是沈澱的佳機，可以思考除了買賣房屋外，其實還有很多與房屋相關的服務，例如租屋、物業管理等，均有待大力開發，提升服務品質。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，3 月份奢侈稅所造成的震撼，更甚於國際情勢的動盪，尤其在房價高漲的北部區域，影響最為明顯。

根據信義房屋成交統計，3月份北市成交量較1月份減少18%，而新北市交易量更縮減達3成以上，是五都之中量縮幅度最大的區域；至於房價方面，北市及新北市住宅大樓單價較2月分別下修3.2%與2.3%，這是金融海嘯以後，罕見單月房價出現明顯回檔。

財金部會健全房價硬起來，要嚴格把關房貸成數，以前1000萬成交的不動產，鑑價後可貸2成，也就是800萬，不過以後鑑價殺到六成後，民眾買房就得先自備400萬的自備款，賣屋負擔比原先整整增加了一倍。

金管會打房一波波上周也仔細清查各家銀行房貸資料，只要是擔任3件以上的房貸保證人，或是月支出佔月收入超過七成的申貸戶，通通列為人頭戶高危險群，政府打防力道兇猛，只是一般年輕上班族，想要買房恐怕得自備更多資金才行，因為除了貸款變嚴格，青年房貸利率也因為升息拉高了，以目前1.64%利率來看，貸款五百萬一年就得多繳3萬元利息，民眾大喊買屋好難，也讓痛苦指數不斷飆高。

來源：東森新聞 2011-04-05

好衣服要量身訂做，好的居家也是。發揮空間的最大潛力，讓有效坪數也可以享受最寬敞最高品質的坪效，進而延伸到家具的質感配置及導入柔和的室外光，讓居家呈現寬敞與明亮。

Home Data
風格：現代風
坪數：45坪

以套房做為投資標的的創意旅行社總經理李奇嶽，自從大學寒暑假打工帶團開始，即在景美購入二間套房，展開長達十五年的「套房」投資之路，堅持只買不賣的原則，一路從台灣北部買到日本東京，兩地都有套房出租，他笑稱這些套房都是「啞巴兒子」，日後皆為長期退休規劃的養老金。

獨鍾套房的原因，李奇嶽認為：「取得成本低、租金投報高。」只要租金投資報酬率逾3%，舉凡台北縣市的人潮聚集處，包括辦公室、學校附近皆為投資範圍，從民國八O年代起投資套房起，從一成自備款40萬元、貸款九成，購進400萬元的套房至今，抱持長期持有、不追逐短線的房市理財法，秉持貸款十年內還清的方式，如今進入低利率時代，儘管套房貸款成數下降至七成，自備款需提高至三成，依舊不減對套房的喜愛，只依據熟悉的區域做為選購標準。

要選擇一個能夠使公司的營業狀況一帆風順，事業飛黃騰達的辦公大樓，就必須重點考察大樓的外形，因為大樓外在的形體對內部辦公格局有很大的影響。從風水格局的角度分析，辦公大樓的外形最忌諱為L形、U形和回子型。這些外形格局會使工作人員時常感到不顧心，事業有伸展不開的感覺，而大樓的外觀格局最好的形狀是方正形。

L形的辦公大樓

L形的辦公大樓由於形如菜刀，因此會產生很大的不平衡感，室內採光會很不均衡。假設光從上面投射下來，那麼實心的一邊能接受到光，但缺角的部分就沒有光源了。故在此辦公必有所缺失。因此大樓的內部人員易有各種身體疾病的侵襲，也會使得人心不安。

u形的辦公大樓

家中如果有中央空調、游泳池的居家生活很愜意，但小心這些設備，會讓房屋稅增加，以市價千萬的住宅來說，原本得繳交1.2%的房屋稅也就是1萬2元，現在得繳更多了，新北市近來建案改建拉皮的不少，為了租稅公平，新北市稅捐單位決定主動出擊，清查到有增設中央空調或是游泳池的住家，就會增加房屋稅，但這些多出來的稅，卻遠遠不及增加設備後房價上漲的幅度。

這棟大樓，看起來和旁邊的幾乎是一模一樣，但其實兩棟建築物的屋齡差很大，一個已經5年，一個20多年，住戶聯合幫住家換新裝，讓房價也跟著漲，每坪60萬，漲到70萬，在去年更已經飆到每坪百萬，不只拉皮，如果還增設泳池，房子更顯氣派，房屋稅也就跟著漲。

泳池其實是計算在房屋稅裡，以評定房屋現值百萬的房屋來說，這等同於市價千萬豪宅，房屋稅原本得繳交1.2%，也就是1萬2。新北市稅捐處板橋分處主任彭麗容：「增加了房屋的價值，它的品質了，所以在我們核定現值的部份，我們會核時把它加價。」