汐止台灣房屋謝超人

2月底奢侈稅確定實施後，儘管案場銷售不樂觀，仍有建商認為房市短空長多，讓預售案開價如鐵板一塊，大台北有12建案開價更創新高，投資人買屋可能還要再等一等。

住展雜誌研發長倪子仁表示，近日投機客持續退場，各主要工地來人量、成交量平均萎縮3-5成不等，新北市有些個案甚至出現成交量腰斬的情況。

倪子仁說，但大台北地區為主的建案開價仍是「鐵板一塊」，12創新高價的建案有7案位於北市、5案位於新北市。

政府祭出奢侈稅，準備抑制過熱的房價，政策一出，市場立刻有所反應，但對於想買房子的自住首購族來說，要如何把握機會看房買房呢?專家建議應該趁此機會進場看屋，並且鎖定非精華地區，用通勤時間換取房價，同時也要把握此時賣方有可能想早點脫手的心態，大膽出價。

幾年前金融風暴期間，市場瀰漫一片悲觀的氣息，建商不敢推案，賣方恨不得早點脫手少賠一點，但更多的買方卻採取觀望的態度，認為房價會再跌，等等在下手，不過時至今日，房價不但沒跌，政府反而要用政策來打房，所以對於自住需求的買方來說，每一次市場回檔就是進場看屋下手的機會，這次的奢侈稅主要是針對短進短出的投機客而來，目的是讓房價不要在無止盡的上漲，對於自住的民眾根本就沒有影響，只要選對區域，就應積極進場。

自從政府於二月底宣布奢侈稅以來，房地產業者紛紛受到程度不一的影響，翰昌廣告事業副總黃坤祥表示，近三週以來的看屋人潮的確明顯下降五成，買氣也呈現觀望態度，儘管如此，政府祭出財政政策的人為因素仍抱持樂觀，預期對於房市的衝擊來得快也去得快，相信七月政策正式實施後，房價趨於明朗，預料將掀起另一波房地產熱潮。

黃坤祥分析，奢侈稅是政府抑制房價的方式之一，對國內房市的長期衝擊並不大，真正影響房市走勢的因素，包括台灣的總體經濟、利率及市場供需等原因，故整體環境佳、低利率、房市買賣只是暫時性陷入觀望氣氛等原因，對於口袋不深的投資客來說，若貸款成數高或有立即性的資金需求，較易成為奢侈稅政策影響的犧牲者，預估僅有10%購屋族群受到波及，至於有自住需求的客群，也受到奢侈稅可能修正房價的預期心理下，紛紛延後或暫緩購屋計劃，導致交易市場陷入觀望氣氛。

原本市場預期「奢侈稅」在進入立法院之後會打折扣，原因在於不動產所涵蓋的利益團體實在太多。尤其日本震災恐拖緩全球經濟復甦步調，因此一度傳出「奢侈稅延後實施」的聲音。

不過這些雜音經過昨天立法院的討論質詢，風向似乎整個改變。立法院不僅沒有如同市場想像的祭出「拖延、打折」等策略，態度反而比財政部更嚴厲。特別是針對奢侈稅或免條款中的「其他」一項，普遍被認為會成為法案的漏洞，等於替投機客開了一扇後門。而昨天立院質詢的時候，民進黨立委高志鵬表示奢侈稅豁免條款最後一項「其他」，很多人有疑慮，等於開了一個大門；國民黨立委賴士葆也認為，「其他」可能包山包海，應適度限縮；國民黨立委費鴻泰說，如果不把「其他」講清楚，就應刪掉，但可以多列幾項「豁免條款」。費鴻泰特別表明:「媒體一直認為立法院可能受建商影響，呼籲call in節目的名嘴，反對的人就公開反對，不要假借立委名義反對，「那樣就很可恥了」，未來朝野協商時若有人反對，「我就直接點名」，證明立法院不是亂源，也不是財團的代言人。」財政部長李述德昨答詢表示，將研究增列幾款排除項目，再刪除「其他」。據了解，財政部擬在豁免條款新增「個人合建分屋出售」、「因子女就學或工作需求換屋」等。

豁免條款中的「其他」，會不會被刪除還有待立院拍板。至於拿掉之後「奢侈稅」對於打擊投機的實質效力會增加多少並不容易評估，畢竟「其他」本來就是一個模糊的空間。不過昨天的院會質詢重點除了「其他」條款是否刪除之外，更關鍵的是在立法院令外界驚訝的態度。如此一來，原本認為奢侈稅法案經過立法院的折騰後會威力大減的預期落空，幾乎可以肯定7月1日法案就會完整披甲上陣。因此即使4月份初立法院才會針對法案進行審查，但是現在開始應該是把奢侈稅當作既定政策，被翻盤的機會已經微乎其微。

捷運蘆洲線自從去年11月初通車至今，在交通運輸利多加持下，僅二十分鐘即進入台北市中心，加上基礎建設佳、區內多重劃區，三重、蘆洲捷運沿線房價已明顯上漲，相較於新北市其他區域，蘆洲房價落後補漲的空間大。

專家表示，過去三重、蘆洲的房價始終維持低檔，經重陽橋即達台北市中心，高速公路可抵達八里、新店、板橋等地，不但大幅提升了三重、蘆洲的交通便利性，其親民的房價，只有不到台北市房價的一半，加上新建案屋齡新，更吸引北市上班族移居至此，進而相對帶動了當地房市的漲幅。

對一般人來說，面臨利率高升，現階段無論有房或準備買房，一定要記住三原則：

一、緊盯物價指數，特別是扣除能源和食物的核心物價。央行總裁彭淮南不只一次強調央行不會坐視實質負利率（利率比物價低）不管，一旦核心物價快速上升，升息就會加速。

二、利息負擔最好用比現在更高的借貸利率來計算。譬如現在每借一百萬，每個月要負擔五千元，給自己估五千五，甚至六千，看看生活品質是否受影響。

三、除非自住，不要再進場投資郊區地段。當投資客已經開始退場，小心自己成為最後一隻老鼠。

　九級強震襲擊東日本，也打亂央行升息步調。日本震災衝擊全球產業供應鍊，擔憂可能拖累台灣經濟成長，相關人士透露，央行已審慎評估是否還要擴大升息，幅度可能由外界預估的一碼（○‧二五個百分點）降回半碼。

　存款準備率方面，中國人民銀行（大陸央行）上周宣布，調高存準率○‧五個百分點，調升後存準率達廿％。原先我央行規劃，為收回過剩游資，可能上調存準率三至五碼，如今也因日本震災情況不明朗，也陷入兩難。

　行庫主管指出，日本震災打亂經濟復甦腳步，台股應聲下挫，確實讓央行重新思考升息政策；雖不至於喊停，但若升息太快，可能讓台股續挫，企業處理斷鍊危機時，還得擔憂付息壓力漸重，勢必對經濟成長埋下變數。

　除此之外，國內房市正處高檔，雖然財政部確定祭出「奢侈稅」政策，可能使房價回跌，但行庫主管擔憂，當初著眼利率低而跳進來的房貸戶，若因央行擴大升息幅度，將導致「雙重跌價損失」，這恐非央行所樂見。

　台經院景氣預測中心主任陳淼認為，央行貨幣政策以物價為中心，應不會因日本震災改變，現在也不是停止升息就能穩定市場，預期月底升息半碼機率較高。

王姓男子向廖姓女子購買新北市板橋區國泰街一間公寓套房，廖女未告知該房子八年前曾有房客燒炭自殺死亡，仍以一般非凶宅出售，王某事後告上法院，高院昨天判廖女應將購屋款全數退還，王須將房子重新登記給廖女，全案可上訴。

王姓男子去年初透過房屋仲介以一百六十萬元向廖女購買該公寓套房，雙方簽約時，廖女未在買賣契約中註明凶宅。王某購屋後經鄰居告知，並向里長查證，證實該公寓八年前曾有女子因感情問題燒炭自殺身亡。

房仲業者事後發現，廖女在委託售屋時，未完整告知凶宅的事實，甚至在九十六年間，廖女即透過另一家房仲業者賣屋，結果當時的買家也因得知凶宅而拒買。廖女三年後故技重施，再次刻意隱瞞凶宅一事，準備將房子以一般市價出售。

奢侈稅重擊房市買氣，近來指標標售案與法拍案幾乎全軍覆沒，新北市的新莊副都心在3月25日將標售兩筆土地，每坪底價約90萬元，頗具誘因，結果如何備受矚目。

此次要標售的兩筆土地，地點就位於機場捷運線的A4副都心站兩旁，分別是副都心段一小段281、440地號，基地面積3,369坪，底價30.3億元；副都新心段一小段407、452、453 地號，基地面積3,533坪，底價31.8億元。

兩者單價每坪約90萬元，附近土地每坪已有200萬元以上的行情。

奢侈稅打亂國內房市生態，也影響許多購屋族的買屋意願，不少民眾希望待房價修正後，再進場實現購屋計劃，藝人秦偉卻認為此刻的議價空間大，正是危機入市的好時機，不妨掌握「四、三、二、一、O」的購屋殺價原則，即有機會買到喜愛的物件。

眾所注目的「全台最貴菜園」信義計畫區D1土地今(18)日開標，結果地主之一的廖姓民眾申請停拍。永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，過去賣方透過公開標售的方式，造成高價搶標的效果，如今奢侈稅利空重挫房市，債權人擔心拍定價格過低，因此選擇撤標。

拍賣底價18.9億元 遠低於估算市價35.2億元

D1土地臨信義路五段深度30米內，容積率為400%，30米後，容積率為200%，經換算此次拍賣土地，容積率400%的土地，約146坪；容積率200%的土地約490坪。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，若以計畫區內新豪宅均價每坪200萬元推估，除以15%利潤及15%管銷費用，減去每坪20萬造價成本，乘上1.7倍的售坪比，再乘上400%的容積，400%容積率土地每坪近900萬元，200%容積率每坪近450萬元，假設此次拍賣土地產權完整，土地市價約35.2-39.1億元之間。若以此次18.9億元為拍定價格，扣除7億元的稅捐，恐怕無法足額清償債權，因此廖姓民眾申請停拍。

日本強震震撼全球，信義房屋董事長周俊吉表示，看到日本社會守秩序且重人倫，突顯「倫理」的重要性，台灣更應該重視群我倫理、職場倫理與社會倫理，才能創造出和諧共享有秩序的社會氣氛。

由政治大學企管系與信義房屋共同舉辦「與成功有約的六堂倫理教育課」，昨日舉行開課與拜師典禮，經濟部長施顏祥應邀出席，並由周俊吉與趨勢科技董事長張明正分享企業倫理理念。

現場有來自俄羅斯、大陸、日本、美國、宏都拉斯與尼加拉瓜的外籍學生，穿上傳統服裝，在現場舉行拜師儀式，並有近百位政大學生聽講，現場氣氛熱烈。

經濟部為了推廣企業社會責任觀念，已設立企業社會責任網站，提供各項範例供國內企業參考。施顏祥說，企業規模越大，企業社會責任相對增加，這已是國際潮流。

國內房仲業龍頭信義房屋董事長周俊吉表示，以過去台灣921地震，以及四川汶川大地震的經驗來看，短期房地產需求會遭衝擊，需求會有停滯現象，但通常2個月後市場就會回復。而以日本市場來看，此次最嚴重的問題在於輻射的問題，預料等相關問題塵埃落定後，市場才會回復。

信義房屋與政治大學企管系今日共同舉辦「與成功有約的6堂倫理教育課」，由在日本擁有分公司的趨勢科技董事長張明正、信義房屋董事長周俊吉以企業經理管理及自身經驗，說明3件該向日本學習的事，包括「群我倫理」、「職場倫理」和「社會倫理」等。

周俊吉表示，信義房屋東京辦公室在地震發生後，由日本同仁發揮從小就受過的災難教育訓練，安撫台藉同事照著指示，井然有序的離開辦公大樓，同時，也第一時間向台灣客戶回報各物件的狀況，職場倫理有具體的表現。

日本房價估下跌一成 議價空間增10％

日本東京原被台灣投資客視為置產收租的金雞母，地震後，過去1天可接到上百通台灣客投資日本的詢問電話，現在腰斬一半。房仲業者評估，目前上海、香港、台灣均積極打房，東京遭遇強震、輻射危機，投資房地產的資金將觀望。

台北市房價過高，台灣人轉往海外投資意願大增，目前唯一在日本展店的房仲業者信義房屋，去年創下21億元房屋銷售總額。

日本強震引起民眾對防震的關注，房仲建議，買屋時先看房柱是否有裂縫，小心附帶裝潢的中古屋。另外，裝潢房屋不要動到剪力牆（又稱耐震壁），都是塑造防震好宅的基本條件。

HouseFun新聞中心經理李建興表示，日本世紀強震，造成毀滅性的傷害，使得重災區建築物嚴重損毀，陷入猶如人間煉獄般的災難。台灣位處地震頻繁的地帶，如何買到安全舒適的好房子，相當受關注。

 受到奢侈稅衝擊，房市衝擊一波波，不少代銷業者發現，看屋買氣大跌三成，投資客也開始消聲匿跡，也被打入冷宮，房市多空對決結果，將影響今年的房市走向，不少原本看好329房市的代銷，現在都心灰意冷！

■　奢侈稅打亂房市 林口新莊首當其衝

代銷業者說，春節期間各地天氣晴朗，加上假期太短不便出國，部份建商年後發布消息，春節期間甚至成交新台幣數十億元，以新北市林口一起正在興建、未公開的建案，年前一週和春節當週，總共480戶，光是台商就正式簽約50戶，高雄房屋單價甚至創下每坪60萬元新高，面對即將來臨的329檔期，無疑是打 了一劑強心針，原本估計效應會延續到清明節，甚至一路影響到520檔期，但現在受到奢侈稅的影響，「大家的心情，都跌到了谷底！」

「政策衝擊最大的，是329一線戰區的新莊區及林口！」，代銷業者私下頭殼都抱著燒，因為329房市兩大超級戰區的新北市新莊及林口，由火紅地位， 頓時被放入冰庫， 受到政府研擬在下半年祭出「奢侈稅」的打房重擊，2月26~28日一連3天的房屋代銷熱度大降，台北市不動產代銷公會理事長王明成表示，「從3月1日起算 的329房市，已經籠罩在打房的陰影中！」

奢侈稅效用持續發酵，除了房仲預約看屋人數下跌與土地標案流標外，日本震災延伸的股災效應，房仲多看空房市。但預售屋卻意外爆出大量，第2季的房市如何發展值得觀察。

財政部推動「特種貨物及勞務銷售稅條例草案」（奢侈稅），行政院院會也儘速通過送立法院立法。財政部長李述德日前在立法院備詢時表示，奢侈稅條例草案一定要過，他的立場「非常的硬」。這也象徵政府全力推動奢侈稅條例草案過關的決心。

在奢侈稅的效應下，戴德梁行今天開標的台中市7期土地，土地坪數871坪，底價新台幣19.6億多元，因無人投標而流標。戴德梁行人員表示，流標主要是因為政府積極推動奢侈稅，買方預期價格可能鬆動，投標意願下跌，造成無人投標而流標。

奢侈稅還沒上路，房市的委賣量已增加不少，信義房屋統計，3月新北市委賣量比去年月均量多2成，北市多1成，買方卻呈觀望，整體房市成交量短期恐「量縮價跌」。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，奢侈稅議題發酵過後，售屋民眾明顯增加，市場上少了投資客和投機客，但自住客購屋意願並未被澆熄，剛好趁機找尋市場上好品質、漂亮價格的標的。

蘇啟榮指出，奢侈稅引發的效應不同於金融海嘯。金融海嘯後買方突然消失，民眾普遍看壞後市，但奢侈稅公布至今，買方一直存在，僅心態偏向保守，一些案量大、近半年價格急漲的區域，買方猶如「逛特賣會」，尋找物美價廉的物件。

信義房屋新莊中原店店長黃健智指出，近期每天都有賣方上門委賣；相對的，買方態度偏向觀望、猶豫，出價與市場行情有1成左右的落差。不過一些相對積極的自住型買方，最近的成交價比起今年1、2月划算得多，而且現在是買方市場，敢出價就有機會談。

奢侈稅開徵，戴德梁行總經理顏炳立指出，如果奢侈稅法案最快7月上路，還有三個月觀察期，也就是觀察期到10月，台北市房價不會跌，反倒漲多且不合理的新北市，將被打回原形，部分超漲區域房價甚至會「腰斬」，合理價格僅有32萬至36萬之間。

顏炳立對於國內房地產市場向來有獨特見解，他說，以目前利率，二年內不賣房對於投資客來說，尚可負荷，因此，房子要降價賤賣不容易；如果是台北市，更不會跌價。但如果手中有「很多貨」的投資客，今年將是「逃命波」。

他認為，這波房市多頭，不少B級地段賣A級產品、推出豪宅，甚至新北市的房價當成「台北市」在賣，根本是「群魔亂舞」的亂象，政府祭出奢侈稅，今年房市將會「降溫、量縮」，但房市由熱轉溫，在熱錢、資金尋找出海口的時代，並不會轉冷。

他預期，房市已出現量縮跡象，如果奢侈稅法案最快7月上路後，還有三個月觀察期，因此現在起半年內，「房市量縮，但像台北市這種地段的產品不跌價」，市場供需仍算健康，10月後房價就會反彈，甚至會有「報復性上漲」，反之，則要小心。

奢侈稅沒打到 比成屋課稅可差數倍

近2周政府高姿態打房，祭出奢侈稅抑制短炒投機客，未納入課徵目標的預售屋，反而獲得喘息空間，目前預售屋獲利是以「交易所得」課綜所稅，遠低於成屋以「成交價」課徵的奢侈稅，投資同價位房屋，兩者課稅可差數倍。房產專家建議，持有預售屋的投資客，一定要趕在交屋前脫手！

目前奢侈稅針對持有第2屋以上的非自用住宅，在2年內移轉，課徵成交總額的10~15%，由於奢侈稅今年7月1日可望實行，近期已湧現投資客倒貨潮。若手中有購入不到2年的非自用住宅，該長期持有或近期脫手？

炒作農舍鑽漏洞