汐止台灣房屋謝超人

購屋不當套牢族 看清地段、機能、屋況

隨著房市進入全面盤整階段，或許大多數人都想知道，到底哪裡才是「跌時抗跌，漲時先漲」的不易套牢區。房仲業者建議，地段、機能、屋況，是投資房地產前的三大金牌。

便利機能及交通 轉手容易

500坪以上國有地 禁賣令過關

為避免政府賣祖產籌資金，讓國有地不斷流失，立法院會昨天三讀通過國有財產法修正案，明訂國有500坪以上非公用財產類空屋、空地都不得標售，以保留更多土地給子孫。

財政委員會日前初審通過，面積在1650平方公尺（約500坪）以上非公用財產類的空屋、空地，「除專案報經行政院核准標售者外，以不標售為原則」，但立法院會昨天通過的版本則明訂「不得標售」。

國產局長張佩智表示，當初立院初審時，雖限制所有500坪以上土地不可出售，但有但書，只要行政院專案通過則可標售，未料最後三讀通過版本，卻限制全國所有500坪以上大面積土地均不得出售，使原本可標售的抵稅地，不能標售，會造成地方政府財源短收。

首先衝擊的就是明年2月準備要出售的王永慶遺產抵稅地位在桃縣境內313筆中，超過500坪的地，全都不能標售。

台北市政府昨（14）日發布民國101年度的土地公告現值，平均調漲9.87%，五都中除台南外，台北、新北、台中、高雄四都平均公告現值都上揚。信義房屋建議，若近日有賣屋打算者，不妨在今年底前賣掉，免得土地增值稅負擔加重。

尤其是在台北市有不動產且有意售出的民眾，可以檢視手中不動產，是否屬於土地持分高、又位處精華區的產品，其中又以公寓或透天等不動產，土增稅明年會「有感增加」，民眾可趁明年1月1日土地公告現值調整前加緊售屋。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮就指出，101年台北市調漲9.87%加上100年度調漲的12.08%，兩年時間土地公告現值就調漲23.1%，幅度驚人。以主管機關目標104年將土地公告現值調整至市價90%的目標來看，未來應該還有調整空間，影響最大就是土地持分土地較大的屋主或地主，以後出售時得多繳一些土增稅。

以位於台北市仁愛路的知名豪宅「帝寶」為例，100年度土地公告現值為每坪148.3萬元，101年度一口氣大調25.63%，每坪為186.3萬元，以 165坪的戶別為例，土地持分面積約25坪，調整後土地漲價總額增加950萬元，再以土增稅一般稅率20%推估，調整後大約需要多繳190萬元。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會公關主委張欣民表示，公會贊成資訊透明化，不動產交易實價登錄機制對房市衝擊不大，但預期實價課稅的心理層面影響較大。

張欣民指出，業界對實價登錄都有心理準備，影響不大。雖然實價登錄的價格資訊，暫時不作為課稅依據，但業界多預期有一天會走向實價課稅，未來預期心理的影響較大。

房市整體低迷，但仍有一些產品因實用、好入手，表現不俗。房仲業調查，兩房是今年秋冬房市的暢銷產品，尤其在北市、新北市、台中市，兩房銷售率明顯高於套房和三房。

信義房屋統計近期成交資料發現，新北市連2月銷售率最高的都是兩房產品，銷售率達21%，台北市11月兩房的銷售率也攀升到20%，台中市10月兩房的銷售率更達3成，11月銷售率也有24%,，同樣高於套房與三房產品。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，兩房產品大致在25坪左右，比起三房產品坪數大多少10坪左右，如此在新北市就可省下3、400萬元，在台北市也可便宜5、600多萬元，在薪水漲幅遠落後於房價飆漲下，這種價差極具吸引力，也已逐漸成為新婚夫妻首次購屋的標準品。

不動產採實價登錄 不涉實價課稅

立法院今天三讀通過了「住宅法」，明定中央及地方政府主管機關，應定期公布住宅和不動產統計數據及指數等資訊，並對於住宅供需失衡地區，採取必要的市場調節措施，以穩定住宅市場。此外，立法院今天也三讀修正通過「不動產經紀業管理條例」、「地政士法」及「平均地權條例」，要求不動產買方、土地代書及仲介業者，必須向主管機關申報不動產交易案件實際資訊，也就是「實價登錄」，不過法案中也明定，在相關配套措施建立並完成立法後，始得作為課稅依據。至於土徵條例中的「市價徵收」，由於朝野歧見較大，目前立法院還在協商處理。

賴士葆認為，在住宅法中明定，由政府不定期公佈住宅及不動產統計數據及指數，可以讓交易資訊更透明，這是落實居住正義的第一步。

此外同案中也明定，政府可以依照這樣的資訊，對有嚴重住宅供需失調的區域，採取必要市場調節措施，以穩定住宅市場。法案中也也將「社會住宅」明確定義為政府自行或獎勵民間興辦「只租不售」的住宅，而且社會住宅必須提供百分之十以上比例，出租給特殊情形或身份者。

另一方面，立法院十三號也同時通過實價登錄三法，規範不動產買方、土地代書及仲介業者，在辦理土地及建物交易移轉時，必須於產權移轉後三十日內，向主管機關登錄實際交易資訊，其資訊並得供政府機關利用，以區段化、去識別化方式提供查詢，違者將被處以最高十五萬元的罰鍰。不過法案中也明定，已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施建立並完成立法後，始得作為課稅依據。

居住正義法案 明闖關

立法院將在本周三（14日）停會，馬英九總統日前下令居住正義法案本會期通過，朝野協商雖同意「暫列」為表決議案，但此法案涉及不動產交易資訊透明和實價課稅等問題，朝野仍有歧見，本會期能否闖關成功，仍有高難度。

「住宅五法」包括不動產經紀業管理條例、土地徵收條例、平均地權條例與地政士條例等修正案，以及住宅法立法，列為明天的表決議案，國民兩黨團已祭出甲級動員。內政部長江宜樺上周五也為五法低調拜訪立法院長王金平，希望能趕在本周順利三讀。

上周五住宅法第二次協商，社會住宅方面，民間團體希望提供至少30%給特殊情形或身分者，保障弱勢家戶權益，但協商過程中，在主管機關和部分立委「殺價」下，保障額度減至7%；有關交易價格透明化的法條，也被要求刪除，民進黨立委陳節如堅持下，最後保留送院會表決。

四大轉變 改造「新汐止」黃金架構

新北市汐止區的發展位階已經向上提升，在中央主導政策大方向，台北市與新北市政府聯手打造「大台北黃金雙子城」規劃下，加上民間企業的配合推動，汐止區最受重視的「大汐止經貿園區」已經是攸關新北市與台北市共同繁榮發展契機之所在，更將是北北基合力打造北台北產業黃金走廊的基礎。目前整個汐止區在(1)定位提升、(2)交通建設、(3)工商環境、(4)基礎建設等四大項轉變中，已經發展出現的「新汐止」架構，而這四大轉變的主軸聚焦在「大汐止經貿園區」。

在交通陸地運輸方面，除了現有的中山高、北二高、北宜高之外，地方正爭取增設「南陽二橋」銜接福德二路到環東快速道路，以紓解社后地區交通壅塞情形。高公局二○一二年將在康寧街增設高速公路匝道，屆時汐止與高速公路連通更為便利。

資料來源：MyGoNews

房仲：兩房產品 雙北台中熱賣

房市利空消息不斷，究竟何種產品還能維持一定銷量？信義房屋統計，兩房產品是今年秋冬主力，尤其台北市、新北市、台中市，銷售率明顯高於套房與三房產品。

信義房屋統計10月、11月成交資料發現，新北市連續兩個月銷售率最高均為兩房產品，銷售率達21%，台北市11月兩房銷售率也攀升到20%，台中市10月兩房銷售率更達3成，11月銷售率也有24%，同樣高於套房與三房產品。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，兩房產品約25坪大，比三房約少了10坪，在新北市房價可節省新台幣 300萬元，在台北市價差可達 500多萬元，若位於交通便捷處，還可以少買一個車位，也省下100多萬元，在薪水漲幅遠落後於房價飆漲的情況下，兩房屋逐漸成為新婚夫妻首購標準品。

除了房價因素，空間使用性也是兩房產品熱賣主因之一。蘇啟榮分析，現代人小孩生得少，空間需求相對小，一個家庭至多2個小孩，而兩房產品相當適合3人小家庭空間需求，比起3房2廳2衛的標準產品，兩房產品省下1房1衛浴的空間，節省不少總價。 

快速裝修，往往發生的很臨時，可能因為某些個人因素，必須在短期的時間內入住到新家，沒有太長的時間裝修，也因為施工工期短暫，更特別需要設計師在裝潢前或者裝潢過程中，多注意設計規劃和施工的細節，曾接手一個月就得完成的快速裝修案的蟲點子創意設計的鄭明輝設計師來告訴大家快速裝修該注意哪些地方。

鄭明輝設計師快速裝修完成的設計案，打去1/3的電視主牆可以讓空間顯得更寬敞

Q1每一種屋況的房子都適合快速裝修嗎?
首先，只有新成屋適合快速裝修，老屋和中古屋都不適合，老屋和中古屋也許都會有管線或壁癌漏水或格局的問題需要解決，所以屋況沒這麼好的情況之下，是無法在短期之內快速裝修完畢。快速裝修也通常會比較常使用在商業空間上。